Condotel là gì? Thực tế thị trường Condotel; những vướng mắc pháp lý và đề nghị con đường dài hạn cũng như ngắn hạn để giúp các DN, nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn… là những điểm chính mà các chuyên gia bất động sản cũng như các bộ, ngành có liên quan tranh luận nhiều thời gian qua. Nhiều khoảng trống pháp lý đã được chỉ ra như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ/biệt thự du lịch cho nhà đầu tư thứ cấp như thế nào; thời hạn sở hữu ra sao; vấn đề sở hữu Condotel của người nước ngoài; chuyển nhượng hợp đồng mua bán... Vì vậy, để minh định quyền sở hữu... đồng thời làm căn cứ cho giải quyết các tranh chấp phát sinh (nếu có), Nhà nước cần sớm kiến tạo một hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Condotel trong thị trường bất động sản Việt Nam

Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây, lần đầu được thử nghiệm ở Seraton tại TP. HCM  từ năm 2005-2007. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn. Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, TP. HCM, Sa Pa, Phú Quốc, Nha Trang ...

Hiện nay, khi giới thiệu condotel ra thị trường, nhiều chủ đầu tư thường đưa ra lời quảng cáo rằng: “Sở hữu căn hộ Condotel và tham gia chương trình Timeshare sẽ mang đến cho bạn những giá trị ngoài sức tưởng tượng. Timeshare sẽ nhắc nhở bạn về một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ hết căng thẳng mệt mỏi của công việc, dành thời gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá trị lớn hơn là căn hộ Condotel của bạn có thể sinh lời đều đặn hàng tháng.” 

Tuy nhiên, vốn dĩ, Condotel và Timeshare là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau và không thể trộn lẫn. Giá trị của Time-share nằm ở cách sử dụng chúng. Thực chất việc mua một Time-share chính là việc người mua đang trả trước cho kì nghỉ của mình. Thông thường, so với việc trả tiền một phòng khách sạn trong vòng mười năm, việc mua Time-share mang nhiều lợi thế hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị của một phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong vòng 10 năm, người mua Time-share sẽ chỉ cần trả một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua cho kì nghỉ trong tương lai của mình.

 

Quay lại câu chuyện về Condotel, một bất cập khác phát sinh trong thị trường Việt Nam đó là hiện nay các Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí. Các khách sạn, resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. Đây là vấn đề pháp lý cấp bách và có tính thời sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trên thị trường Bất động sản ở Việt Nam.

Cần chấp nhận sản phẩm mới

Trước sự phát triển mạnh mẽ của loại hình condotel, vấn đề làm thế nào để có một khung khổ pháp lý hoàn thiện, nhằm tạo ra sự minh bạch, lành mạnh cho thị trường Condotel luôn được sự quan tâm mạnh mẽ của người dân, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS và các chuyên gia kinh tế, luật gia.

Đánh giá về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Condotel là hình thức hàng hóa BĐS mới và phát triển khá mạnh, vì nó gắn kết chặt chẽ với du lịch, với hình thức đầu tư về hạ tầng du lịch BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam quy định mọi dự án đầu tư đều phải có thời hạn. Theo Luật Đất đai thì Condotel chắc chắn là loại hình kinh doanh chỉ có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm. Do đó, cần có điều chỉnh trong việc sử dụng đất để BĐS nghỉ dưỡng được lâu dài như đất ở. Mặt khác, cần mở cửa cho cá nhân nước ngoài được sở hữu BĐS nghỉ dưỡng giống như nhà ở. Đây là hai yếu tố có tác động mạnh làm tăng thu hút đầu tư, làm cho thị trường BĐS sôi động hơn, hạ tầng sẽ tốt hơn và cũng tạo ra khả năng sinh lợi cho BĐS nhiều hơn.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch CEN Group cho hay, trong những năm qua, chúng ta đã chứng kiến sự thành công của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhưng cũng cảnh báo rất nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, đặc biệt là việc cấp sổ đỏ cho Condotel. Việc phát triển Condotel là một trong những nhu cầu rất thực của thị trường và trên thực tế, lượng giao dịch luôn rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam, vấn đề về công năng của BĐS với vấn đề về pháp lý còn chưa được rõ ràng. Trong khi Condotel, officetel, hometel là những loại hình BĐS đa chức năng, nhưng nếu không có hành lang pháp lý rõ ràng sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho tất cả các bên tham gia, đồng thời tạo ra những hạn chế nhất định cho sự phát triển của thị trường BĐS. Do đó, để có thể phát triển lâu dài và thu hút được đầu tư từ nước ngoài, Condotel cần được thừa nhận hợp pháp. Nếu vì khó kiểm soát thì Nhà nước cần phải tìm ra cơ chế để điều chỉnh thích hợp.

Những sản phẩm mới như officetel, hometel, Condotel đang tạo ra sự đa dạng của thị trường BĐS. Tất cả mọi người dân có thể kinh doanh những gì pháp luật không cấm. Tuy nhiên, không cấm nhưng quản lý thế nào?

Người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp đang chờ những hướng dẫn cụ thể, minh bạch của các cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương.

Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển tại Việt Nam

Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: chung cư mi-ni; căn hộ văn phòng, officetel, condotel, hometel, shophouse, service apartment, nhà phố, biệt thự trong resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại.

Trong đó, Condotel là một loại hình bất động sản còn mới tại Việt Nam và cũng chưa có một văn bản pháp luật nào ở nước ta điều chỉnh vấn đề này. Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai.

Liên quan đến vấn đề này, vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã có đề xuất sửa đổi một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng 2014 liên quan đến loại hình căn hộ du lịch (Condotel). Trước đó, giữa tháng 3, câu chuyện đầu tư, quản lý, khai thác Condotel nói riêng, ngôi nhà thứ hai (second home) nói chung cũng được các nhà quản lý, chuyên gia, giới kinh doanh bất động sản mổ xẻ trong cuộc hội thảo tổ chức ở Bình Định. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017, chỉ riêng một số thị trường như: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có hơn 22.800 căn hộ du lịch chào bán; số giao dịch thành công là hơn 12.500 căn. Theo Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương Mauro Gasparotti cho hay, đến năm 2019, ít nhất sẽ có thêm 27.000 phòng bổ sung vào nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó 65% là “ngôi nhà thứ hai”. Điều bất thường là “xu hướng mới” vận hành trong một tình trạng pháp lý... mông lung. Chừng nào căn hộ/ biệt thự du lịch (là cơ sở lưu trú du lịch theo quy định của Luật Du lịch 2017) chưa được điều chỉnh một cách rõ ràng, minh bạch bằng văn bản pháp luật liên quan thì chừng đó công tác quản lý còn lúng túng, khó khăn; quyền lợi của người dân, doanh nghiệp còn bị ảnh hưởng.

Nhiều khoảng trống pháp lý đã được chỉ ra như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ/biệt thự du lịch cho nhà đầu tư thứ cấp như thế nào; thời hạn sở hữu ra sao; vấn đề sở hữu Condotel của người nước ngoài; chuyển nhượng hợp đồng mua bán... Việc thu hồi vốn đầu tư của khách hàng mua căn hộ cũng là tiêu điểm gây chú ý. Phổ biến hiện nay là cam kết lợi nhuận 8-12%/năm từ dịch vụ cho thuê lại Condotel.

Trong khi nhiều nhà đầu tư dẫn phương án kinh doanh “thận trọng” để trấn an rằng mức lãi trên dưới 10% là trong tầm tay thì cũng có những cảnh báo nên chừng mực, tỉnh táo. Vì vậy, để minh định quyền sở hữu... đồng thời làm căn cứ cho giải quyết các tranh chấp phát sinh (nếu có), Nhà nước cần sớm kiến tạo một hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản Condotel.

Khánh An