Hơn một tuần qua, giao dịch đất nền TP. Hồ Chí Minh bất ngờ giảm tốc, khu Đông và Tây Sài Gòn thanh khoản giảm 50-70%. Khoảng 10 ngày qua, tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh, mãi lực đất nền thuộc các quận 2, 9, Thủ Đức đồng loạt chững lại, giá đi ngang.

 Ông Châu, môi giới chuyên địa bàn khu Đông tiết lộ, trong khoảng nửa tháng gần đây, giao dịch đất nền bất ngờ giảm mạnh, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% so với đỉnh tháng 4/2018. 

Thanh khoản sụt giảm gần 60% so với trước đây. Tại khu Tây TP. Hồ Chí Minh, đất nền phân lô quận 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm. 

Hiện nay lượng giao dịch thành công trên địa bàn này đã giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm 2018. Cơn sốt đất nền như một vết dầu loang lan ra các địa phương, nhưng ngay tại trung tâm Thủ đô, điều này vẫn chưa xảy ra.

 Thị trường đất nền vùng ven nóng hầm hập, nhưng điều lạ là dường như Hà Nội lại khá dửng dưng với cơn sốt này. 

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017, tại Hà Nội chỉ có một vài khu vực có sự thay đổi nhẹ về giá và mức giá cũng chỉ tăng khoảng 10% so với năm trước, thị trường đất nền cơ bản không có biến động lớn. 

Theo nhiều chuyên gia, việc thị trường đất nền Thủ đô lãnh cảm với cơn sốt là diễn biến tự nhiên của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam thường tập trung chính vào 2 trung tâm lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. 

Với hai thị trường này, thị trường đã tăng khá nóng trong giai đoạn từ năm 2015 - 2017 và xác lập mặt bằng giá mới ở mức cao, nên khó có đột biến. 

Do Hà Nội đi trước và đã đạt được mặt bằng giá ở mức cao, nên kỳ vọng sốt đất nền, tăng giá 20 - 30% hay thậm chí 50 % là rất khó. Trong khi đó, với các địa phương vùng ven, khả năng tăng trưởng giá cao hơn nhiều. 

Đây chính là lý do khiến đất nền các tỉnh có sức hút và sự hấp dẫn lớn hơn tại Thủ đô. Còn tại Phú Quốc, nơi chỉ mới cách đây gần 2 tháng đã diễn ra cơn sốt đất với cấp số nhân cũng đã giảm nhiệt một cách khác lạ. 

Hai tác động chính khiến giao dịch BĐS Phú Quốc lắng xuống, không còn nóng bức như tháng trước là việc tạm ngưng chuyển mục đích sử dụng đất manh mún và thông tin hoạt động của đoàn Thanh tra Chính phủ về đất đai tại Phú Quốc.

Nhiều văn phòng môi giới Bất động sản rơi vào cảnh ế ẩm. Ảnh Hoàng Phi 

Với tác động từ một số động thái gần đây về quản lý đất đai ở Phú Quốc, nhiều văn phòng giao dịch bất động sản vốn sôi động tháng trước nay vắng tanh đến lạ. 

Các chuyên gia nhận định rằng những người "lướt sóng", tức mua bán đầu cơ, đã hết thời tại Phú Quốc. Trước, chính họ làm cho thị trường BĐS dậy sóng về bề nổi. Nay họ rút nhưng không hẳn vậy.

 Hiện ở Phú Quốc vẫn đang thực hiện các giao dịch lớn với các nhà đầu tư thực sự. Đây là dấu hiệu đáng mừng, cơ hội cho những nhà đầu tư muốn phát triển thực sự tại Phú Quốc bởi các dự án dài lâu. 

Tại Đà Nẵng, sự chững lại của thị trường bất động sản ở đây cũng khiến nhiều người ngạc nhiên. 

Trên thực tế trong thời gian qua, các giao dịch của thị trường BĐS tại Đà Nẵng chủ yếu là những giao dịch đất nền do xu thế của người dân và cả các nhà đầu tư thứ cấp đều tiến hành gom đất để kiếm lời. 

Vì vậy, khi giá đất nền được đẩy lên ở mức cao “ngất ngưởng” người đầu tư nhận thấy nếu tiếp tục mua để kinh doanh thì lợi nhuận thấp hoặc cảm nhận được sự “rủi ro” nếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư, các giao dịch trở nên chậm hơn và thị trường đã chứng kiến sự “chững lại” của phân khúc đất nền. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, sở dĩ xảy ra sự việc này là do quỹ đất của Đà Nẵng không còn để mở rộng, nguồn cung hạn chế, hầu hết các giao dịch chỉ là mua đi bán lại nên đã xảy ra tình trạng bị “ảo giá”. 

Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, sự chững lại của thị trường BĐS Đà Nẵng trong thời gian gần đây là hoàn toàn phù hợp với quy luật, vì trong thời gian này người dân tập trung vào lo thi cử của con cái hoặc đi du lịch hè… nên ít quan tâm hơn. 

Nguyên nhân giao dịch đất nền bị sụt giảm ở nhiều địa phương, theo một số chuyên gia là do rổ hàng đặc thù này trên thị trường trở nên khan hiếm nguồn cung mới, nhà đầu tư có rất ít sự lựa chọn để xuống tiền. 

Trong khi đó, giá đất nền bán thứ cấp trên thị trường lại ở ngưỡng quá cao, tăng bình quân 30-50% so với cuối năm ngoái và tăng 100-200% trong 12-18 tháng qua. 

Điều này khiến giới đầu tư mới gia nhập thị trường có sự cân nhắc khi mua vào, nhà đầu tư cũ đang ôm hàng lại khó bán ra. Xu hướng chờ đợi thêm thay vì lao vào thị trường thứ cấp đã khiến cho lực mua sụt giảm đáng kể. Đối với nhóm nhà đầu tư lướt sóng đất nền, thanh khoản giảm cũng khiến cho dòng tiền thu về của họ bị chững lại.

 Riêng những người mua để xây nhà phục vụ nhu cầu ở thật đang gặp phải băn khoăn không đủ khả năng chi trả, vay ngân hàng lại lo bẫy lãi suất thả nổi và quan ngại giá đất đang cao đến mức khó chấp nhận vì thật ảo lẫn lộn.

 Các chuyên gia cũng dự báo thêm, giá đất tại các địa phương nhiều khả năng sẽ đi ngang trong khoảng thời gian tối thiểu 3 tháng tới và sẽ có diễn biến mới vào quý cuối cùng của năm 2018. 

Thanh khoản đất nền hạ nhiệt trong thời điểm này là sự điều chỉnh cần thiết để giảm độ nóng của thị trường đất nền đồng thời tạo lực cản tích cực ngăn sốt đất ảo.

 Bảo Anh