Nguy cơ bội thực bất động sản Condotel

Theo một thống kê chưa đầy đủ,  hiện tổng số nguồn cung condotel trên thị trường đã lên đến gần 17.000 căn. Dự kiến từ nay đến 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng gần 3.000 căn được chào bán. Số lượng condotel hiện chủ yếu tập trung ở các thành phố biển. Chỉ tính riêng tại tỉnh Khánh Hòa đã có 20 dự án với hơn 10.000 condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động. Còn tại Đà Nẵng hiện có gần 4.000 căn trong tổng số 10 dự án condotel.

Sự phát triển các dự án condotel đã giúp tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo du lịch của nhiều địa phương. Tuy nhiên, các dự án này cũng đang thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư.

Để huy động vốn để thực hiện dự án, các chủ đầu tư thường đua nhau đưa ra những chương trình cam kết lợi nhuận khủng thu hút khách hàng. Nhiều người trong số đó đã bị “mờ mắt” bởi các con số lợi nhuận cam kết. Song, thực tế đã chứng minh, đằng sau những con số hấp dẫn đó là rất nhiều rủi ro có thể gặp phải. Nhiều chủ đầu tư đã không giữ được mức cam kết như ban đầu dẫn đến sự tranh chấp trong việc phân chia lợi nhuận giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư. Câu chuyện xảy ra ở Bavico Nha Trang vừa qua được giới đầu tư nhận định là “phát súng” đầu tiên cho những tranh chấp lợi ích tiếp theo sẽ xảy ra trong những năm tới. 

leftcenterrightdel
Nha Trang hiện đang dẫn đầu cuộc đua bất động sản nghỉ dưỡng. 
Theo dự báo trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu. Thậm chí, số lượng các dự án condotel phát triển quá “nóng” khiến giới đầu tư lo ngại sẽ có một làn sóng bán tháo do số lượng người đầu tư phân khúc này đang có dấu hiệu suy giảm vì khung pháp lý chưa rõ ràng và hiệu quả sử dụng thì lại thấp.

Cần siết chặt quản lý

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn trong thời gian qua. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung.

Tuy nhiên, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8-12 năm là quá cao nên tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt là tính pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng. Các sản phẩm condotel hiện nay đơn thuần chỉ là khách sạn cho thuê, không được hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, các nhà đầu tư muốn chia sẻ lợi nhuận, muốn huy động vốn trong dân dẫn đến chuyện mua bán.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Hầu hết các chủ đầu tư bên cạnh nguồn vốn tự có ban đầu, đều chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật hiện chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai). Phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng cách làm này vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này”.

Vừa qua HoREA cũng đưa ra một số kiến nghị về việc quản lý các dự án condotel cho hiệu quả hơn như: Nên có quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel. Nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. Cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel. Yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel phải công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư” -  ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.❏

 

Sơn Nam