Thời gian qua việc chuyển đổi đất vàng tại các thành phố, trung tâm lớn có nhiều vấn đề lùm xùm khiến dư luận hết sức lo ngại. Một số khu "đất vàng" trên địa bàn TP.HCM là những ví dụ điển hình. 

Giai đoạn 2007 - 2008, thành phố đã quy hoạch hơn 20 khu "đất vàng", kêu gọi nhà đầu tư chủ yếu thông qua cơ chế đấu thầu. Nhưng đến thời điểm này, những khu đất được đưa vào khai thác chỉ đếm được trên đầu ngón tay, cụ thể có khu Eden (nay là Trung tâm thương mại Union Square, quận 1), chợ Văn Thánh (nay là Pearl Plaza, quận Bình Thạnh).

 Trong khi đó, khu tứ giác Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, khu Mả Lạng (quận 1) vẫn chưa có động tĩnh, một phần vì vướng giải phóng mặt bằng, phần vì quá trình đấu thầu xảy ra nhiều vấn đề lình xình.

 Còn những khu như 164 Đồng Khởi (quận 1), từ năm 2009, dù đã có khoảng 70 nhà đầu tư "nhòm ngó” nhưng đến năm 2015, hai doanh nghiệp được chỉ định là Hongkong Land và Sumimoto & Development đã xin rút khỏi dự án. 

Riêng dự án Lavenue Crown (góc đường Hai Bà Trưng - Lê Duẩn) vẫn nhiều năm bất động, dù trước đó, đơn vị phát triển đã không ít lần hứa hẹn "đưa vào hoạt động trong năm nay", nhưng chẳng chốt năm nào. Nhức nhối nhất có thể kể đến là khu bán đảo Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh), hơn 3.000 hộ dân ở đây phải sống chung với "quy hoạch treo" hơn 20 năm nay. 

Không chỉ những "khu đất vàng" tọa lạc tại trung tâm TP.HCM mà một số dự án có quy mô lớn như khu đô thị đại học quốc tế ở Hóc Môn, khu công viên Mũi Đèn Đỏ và khu nhà ở với tên gọi Saigon Peninsula (quận 7) quy mô 118ha cũng trong tình trạng "im hơi lặng tiếng" nhiều năm qua. 

Theo rà soát của Sở Xây dựng TP.HCM (tiến hành trên các dự án đã được cấp phép từ 2004 - 2014), chỉ tính riêng khu vực trung tâm Thành phố (quận 1, 3), đã có 44 dự án được cấp phép xây dựng nhưng chậm triển khai (30 dự án chưa triển khai xây dựng nhưng giấy phép xây dựng đã hết hiệu lực khởi công và 14 dự án đã triển khai nhưng ngưng xây dựng, còn dở dang).

 Đáng chú ý trong số này có 20 "khu đất vàng" từng được thành phố chọn để đưa ra đấu thầu. 

 Khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1, TP.HCM) có vị trí đắc địa với 4 mặt tiền đường Hai Bà Trưng, Thi Sách, Công trường Mê Linh, Đông Du, tổng diện tích khoảng 6.000 m2 hiện vẫn đang "án binh bất động". Ảnh Lê Quân

Từ năm 2016, UBND TP.HCM đã tiến hành rà soát kỹ tình hình triển khai các dự án tọa lạc ở những tuyến đường đẹp ở trung tâm thành phố, trường hợp doanh nghiệp không đủ năng lực triển khai sẽ thu hồi. 

Cùng với đó, Thanh tra Chính phủ cũng vừa kiến nghị thu hồi toàn bộ "khu đất vàng" số 8 - 12 Lê Duẩn (3.400m2, mặt tiền Lê Duẩn - Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Chiêm, quận 1, TP.HCM), do Công ty CP Đầu tư Lavenue làm chủ đầu tư. 

Khu đất thuộc sở hữu nhà nước này ban đầu do các đơn vị thuộc Bộ Công Thương thuê làm trụ sở, sau nhiều lần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đến nay công ty phát triển khu đất gồm 3 thành viên, đó là Công ty TNHH Đầu tư KIDO (50%), Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh Nhà TP.HCM (20%) và Công ty TNHH MTV Hoa Tháng Năm (30%). 

Theo Thanh tra Chính phủ, với giá thị trường hiện nay, nếu đấu giá khu đất 8 - 12 Lê Duẩn sẽ thu về trên 2.000 tỷ đồng (khoảng 400 triệu đồng/m2), thay vì duyệt giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình trên khu đất là hơn 621 tỷ đồng (với đơn giá thuê đất là hơn 2,5 triệu đồng/m2) như đề xuất của Sở Tài chính TP.HCM. 

Trước đó, vào năm 2015, cũng ngay trục đường Lê Duẩn, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM đã tổ chức đấu giá thành công khu đất 3.000m2 (mặt tiền Lê Duẩn - Nguyễn Du), thu về cho ngân sách hơn 1.430 tỷ đồng. 

PGS.TS Nguyễn Văn Ngãi, Trưởng khoa Kinh tế, Đại học Nông lâm TP.HCM từng trao đổi với báo chí và cho rằng, nguyên nhân sâu xa là do đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý, tổ chức hoặc cá nhân chỉ có quyền sử dụng. 

Về pháp lý không có thị trường mua bán đất, mà tất cả giao dịch chỉ gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó khi định giá tài sản để thực hiện CPH các công ty thuộc sở hữu nhà nước gặp khó khăn trong việc định giá đất là điều tất yếu. Không thể định giá tài sản thuộc sở hữu nhà nước mà không có thị trường. 

Trong khi đó, thực tế giá trị giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay rất cao, nên khi cổ phần hóa quyền sử dụng đất chuyển từ công ty nhà nước sang công ty cổ phần, giá trị sử dụng đất phải được chuyển theo từ nhà nước sang công ty cổ phần, nên phải được định giá đúng. 

"Nếu định giá thấp, Nhà nước thất thu lớn, công ty cổ phần sẽ được lợi ích không nhỏ”, PGS.TS Ngãi nhấn mạnh. Đấu giá các "khu đất vàng", các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, tìm nhà đầu tư mới cho các dự án bị trì trệ nhiều năm nay là những phần việc quan trọng nhằm tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản, cũng như tránh thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai. 

Gần đây, để tránh trường hợp dự án bị trì trệ nhiều năm liền do vướng đền bù, giải phóng mặt bằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đề xuất thành lập tổ chức phát triển quỹ đất đảm trách nhiệm vụ đền bù, giải tỏa. 

Những doanh nghiệp nào có đủ tiềm lực sẽ tham gia đấu giá dự án phát triển sau đó, song song đó là thiết lập nên những điều khoản ràng buộc doanh nghiệp triển khai, nếu quá thời hạn, dự án sẽ bị thu hồi để giao cho nhà đầu tư khác. 

Nhiều chuyên gia đã đưa ra những phương án để tận dụng nguồn lực từ những lô đất vàng này để tạo thêm nguồn lực kinh tế. Có hai phương án, hoặc nhà nước cho thuê sử dụng hoặc nhà nước chuyển quyền sử dụng cho công ty cổ phần, chuyển hay cho thuê cũng phải được định giá đúng theo giá thị trường. 

Theo cơ chế thị trường, để đúng giá thị trường thì tốt nhất là đấu giá công khai. Nhưng, việc đấu giá trong trường hợp này sẽ gặp nhiều khó khăn không có tính khả thi. 

Nếu như công ty không đấu giá thắng thì giải quyết thế nào, vì tài sản của công ty đang ở trên miếng đất đó, làm sao chuyển cho người đấu thắng được, người tham gia đấu giá cũng sẽ hạn chế vì họ biết rằng tài sản của công ty cổ phần đang trên miếng đất đó, nếu họ thắng thì rất khăn trong việc chuyển cho họ sử dụng. 

Do đó, tốt nhất là cần hội đồng đánh giá công khai theo giá thị trường đối với giá cho thuê hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng. Đã đến lúc phải rà soát lại năng lực triển khai của các chủ đầu tư dự án. 

Nếu không có kế hoạch triển khai cụ thể thì thu hồi quyết định giao đất, cho thuê đất, sau đó tổ chức đấu giá công khai, minh bạch để nhà đầu tư có năng lực tham gia. 

Với những dự án quy mô lớn, nếu không mang tính khả thi thì nên xem xét "gỡ quy hoạch" để người dân ổn định cuộc sống, tránh tình trạng "quy hoạch treo" triền miên./.

 Bảo Anh