Thị trường bất động sản trong năm 2018 tiếp tục “nóng” lên khi các dự án liên tục được triển khai, các phân khúc và sản phẩm tiếp tục được tái cơ cấu. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tiềm ẩn những tồn tại, không ổn định khi cung vẫn còn lệch cầu, tồn dư sản phẩm bất động sản còn cao, tín dụng ngân hàng tiếp tục được kiểm soát, những tranh chấp tại các dự án liên tục xảy ra. 

Nếu nhìn 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì bây giờ có đến 8 dấu hiệu. Phải chăng đã đến hồi thoái trào của bất động sản thời gian này, và bong bóng bất động sản đã sắp vỡ? 

Các chuyện gia nhận định, nếu nhìn 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì bây giờ có đến 8 dấu hiệu. Đó là giao dịch tăng, giá tăng, các công trình khởi công tăng, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tăng, quy mô dự án tăng, giá trị một dự án tăng, nguồn tiền vào các dự án bất động sản tăng, truyền thông quan tâm nhiều hơn. 

Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là chạm vào khủng khoảng như năm 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất. Hiện 2 yếu tố này đang kéo ngược thị trường bất động sản. 

Các chuyên gia cũng đưa ra lời cảnh báo, thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm quay vòng lại một vòng: Phục hồi-tăng trưởng-suy thoái-khủng khoảng. Do đó, việc đầu tư vào bất động sản trong thời điểm này cần thận trọng.

 Nhiều chuyên gia đã bày tỏ nỗi lo bong bóng giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến lạm phát. Trước đó, Chính phủ cũng nhiều lần lưu ý không để xảy ra bong bóng bất động sản. 

 Ảnh minh hoạ, nguồn Internet

Thậm chí có lo ngại rằng "chu kỳ tăng nóng rồi vỡ" sẽ bị rút ngắn, không phải 10 năm như trước (năm 1997 xảy ra khủng hoảng tài chính khu vực châu Á, đến năm 2007 - 2008 nổ bong bóng bất động sản và chứng khoán). 

Bong bóng giá đất nổ tung hơn 10 năm trước đã để lại những hậu quả nặng nề. Từ chỗ giá đất tăng từng giờ, người ta giành giật quyền mua căn hộ để bán lại, ngân hàng lao vào cho vay… là nợ xấu tăng vọt, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư nợ nần, phá sản. Giá đất giảm 50-60% so với đỉnh điểm. Quan niệm "giá đất chỉ tăng, không giảm" đã sụp đổ. 

Cả xã hội đối mặt với giá cả tăng vọt… buộc Chính phủ phải đưa ra biện pháp thắt lưng buộc bụng, kể cả thay đổi mô hình tăng trưởng kinh tế để giải quyết hậu quả của tăng trưởng nóng. Lo ngại vỡ bong bóng bất động sản gây ra nhiều hệ lụy như trước đây, một số ngân hàng đã tung ra nhiều chiêu để hạn chế dòng tiền chảy ồ ạt vào thị trường này. 

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đổ vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là lĩnh vực địa ốc. Đáng chú ý cùng với việc tăng lãi suất, một số ngân hàng còn tung chiêu để siết dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc.

 Ví dụ giảm cho vay ưu đãi, nâng phạt lãi suất trả trước hạn, đưa ra các điều kiện khắt khe hơn với người vay mua nhà, đất, xét cho vay không quá 50%-60% giá trị tài sản thế chấp. Đồng thời, nhiều ngân hàng đã bắt đầu rục rịch tăng lãi suất cho vay. 

Thực tế, lãi suất cho vay đối với bất động sản, nhất là với các chủ đầu tư dự án và người vay mua nhà thời gian gần đây chỉ có tăng chứ không giảm. Trong đó, nhiều ngân hàng đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, đất với mức khoảng 12 - 12,5%/năm. 

Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn chưa phải là cao nhất. Bởi có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay sửa chữa, xây mới, mua nhà lên tới 13%/năm. Lãi suất vay đi lên đồng nghĩa với gia tăng áp lực tài chính cho khách hàng. 

Bởi vậy, nếu tiếp tục xu hướng này, một số người dân có thể rơi vào tình trạng mất khả năng trả nợ. Cơn sốt giá có kéo dài và tới đây ai chấp nhận mua lại đất với giá đã tăng nóng trong thời gian ngắn là rủi ro cho những người vừa rót vốn vào đất. 

Tuy chưa vỡ, nhưng hệ lụy của bong bóng giá đất đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, về lâu dài tác động xấu đến cuộc sống người dân. Đó là bức tranh tối của chu kỳ tăng nóng và tình hình còn tệ hơn nếu bong bóng giá đất bị… vỡ. Bong bóng nào rồi cũng sẽ biến mất, nó vỡ nhanh hay xì chậm sẽ quyết định mức độ tổn thất nặng hay nhẹ của các nhà đầu tư và tác động tương ứng tới thị trường. 

Đứng trước nguy cơ trông thấy của “bong bóng bất động sản” thì mọi nhà đầu tư hãy tìm hiểu, quan sát, nhận định, phòng mọi trường hợp rủi ro mà hiện tượng này gây ra một khi đã quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản. 

Hiện nay, cơ chế bộ máy quản lý bất động sản của Việt Nam có 5+1 cơ quan về quản lý bất động sản với những chính sách đồng bộ và xuyên suốt bao gồm cơ quan về đất đai, cơ quan xây dựng nhà ở và quản lý bất động sản, ngân hàng thực hiện giải quyết các chính sách tiếp cận, chính sách lãi suất và chính sách dự phòng; cơ quan thực thi chính sách về tài chính; cơ quan kế hoạch và đầu tư và cơ quan thứ 5+1 chính là Tư pháp. 

Các cơ quan trong hệ thống này phối hợp với nhau tạo thành hệ thống Luật liên quan đến bất động sản nhưng không có cơ quan nào đứng ra quản lý được đầy đủ thị trường bất động sản hiện nay. 

Điều đó dễ dẫn tới hệ lụy vỡ bong bóng bất động sản đang chực chờ. Bất động sản trong cơn 'sóng ngầm',nền kinh tế thị trường là vừa tự điều tiết cung cầu, nhưng cũng cần sự điều tiết của nhà nước khi cần thiết. Thời gian qua thông tin về các dự án rất lộn xộn, người dân muốn tìm hiểu không biết ở đâu. 

Nếu Nhà nước có một doanh nghiệp công chuyên cung cấp thông tin các dự án cho người dân thì “cò đất” không thể lợi dụng để thổi giá lên được. Việc giá đất bị đẩy lên cao thời quan qua, một phần do cơ sở hạ tầng, phần còn lại là do người đầu tư thiếu thông tin. 

Vì vậy, rất cần sự điều tiết, thậm chí can thiệp mạnh từ Nhà nước để đưa thị trường về trạng thái ổn định, bảo vệ quyền lợi cho người dân, tránh tình trạng sốt ảo. 

Kiểm soát, thậm chí siết dòng vốn vào bất động sản, siết chặt thanh tra giám sát các dự án vay vốn từ ngân hàng và chỉ cho vay những dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ. 

Như vậy mới có thể ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế./.

Bảo Anh