Cơn bão “sốt đất”

Giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế hiện nay đang nhắc dư luận nhớ lại trận cuồng phong sốt giá ảo đất nền vùng ven TP. HCM cách đây chỉ một hai năm trước. 

Cho đến thời điểm hiện tại, cơn sốt này đã được hạ nhiệt và giải quyết ổn thoả song giống như một căn bệnh nan y không có thuốc đặc trị, những di chứng và hệ lụy mà nó để lại cho các nhà đầu tư nhà đất vẫn còn âm ỉ và kéo dài.

Tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, có hiện tượng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại khu vực Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Việc giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu hiện nay, ngoài yếu tố “đặc khu kinh tế” thì kịch bản cũng không có gì là mới. Loanh quanh cũng chỉ là những thông tin quy hoạch mập mờ, chưa rõ ràng, “nửa kín nửa hở”, cùng giới cò đất, đầu nậu đua nhau lộng hành, tung tin đồn phụ hoạ. Ấy thế mà chỉ trong một thời gian ngắn, lịch sử sốt đất đã được lặp lại với độ phủ và mức tăng giá mạnh hơn nhiều lần. 

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, mặc dù là chưa chính thức trở thành đặc khu, song do sức nóng, hiện đất nền tại các dự án của Vân Đồn đang có giá giao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết Nguyên Đán năm 2018. Tại thị trường Vân Đồn, đang có một số hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với hai năm trước.

Còn tại Phú Quốc, thị trường bất động sản đang diễn biến rất phức tạp, các văn phòng công chứng đất đai liên tục tiếp nhận các hồ sơ mua bán trao đổi đất. Giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh tới 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng.

Chậm chân hơn một chút so với Vân Đồn và Phú Quốc trong việc tăng giá đất, tuy nhiên, tại Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) trong quý I/2018 cũng đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, Sài Gòn, Hạ Long và người dân Nha Trang đi tham khảo hiện trạng và giao dịch mạnh tại các khu vực đất thuộc khu kinh tế Vân Phong. 

Các loại đất đều được thu mua với giá cao, từ đất ven biển, đất thổ cư đến đất nông nghiệp. Trước đây khu trung tâm kinh tế của Bắc Vân Phong giá đất chỉ vào khoảng vài trăm nghìn đồng mỗi m2 thì nay lên cả triệu đồng. Giá đất hiện đang được chào bán cao gấp 2 - 5 lần so với chỉ vài tháng trước đây.

Giá đất tại các đặc khu kinh tế liên tục tăng cao. 

Nguy cơ bong bóng bất động sản

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs cho biết hầu hết các giao dịch mua đi bán lại tại các đặc khu kinh tế tạo nên cơn sốt đất trong thời gian vừa qua đều là các nhà đầu tư lướt sóng, đợi sóng lên cao để bán lại kiếm lời. 

Song trong nhiều trường hợp, sóng không lên cao mà “mắc cạn”. Những nhà đầu tư chậm chân đến sau bị hút vào cơn lốc thổi giá với hy vọng đổi đời sau một đêm và các nhà đầu tư chân chính là những nạn nhân nặng nề nhất của cơn sốt đất này. 

Thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản muốn đón đầu cơ hội đầu tư trước khi các dự án lớn về nên họ bất chấp rủi ro mua cả đất nông nghiệp mà chưa biết tương lai khu đất này sẽ quy hoạch là gì.

 Nếu khu đất may mắn được quy hoạch khu dân cư, kinh doanh khách sạn thì nhà đầu tư sẽ “thắng đậm” do được nhận bồi thường từ phía các chủ đầu tư cao hơn. Tuy nhiên, nếu mua phải đất để xây dựng đường xá, công trình công cộng thì nhà đầu tư sẽ chịu thiệt hại, rủi ro rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng nhìn nhận, các khu vực được xây dựng đặc khu kinh tế hiện chưa có quy hoạch 1/2.000. Sau khi có quy hoạch này, chính quyền địa phương sẽ mời các nhà đầu tư vào thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện dự án. 

Cơn sốt đất không chỉ đẩy nhiều khách hàng vào thế tiến thoái lưỡng nan mà còn gây khó khăn cho các nhà quản lý, nguy hiểm cho các chính sách tài chính và cả những doanh nghiệp khi triển khai dự án theo quy hoạch sau này. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đặc khu trong mắt các nhà đầu tư chiến lược.

Theo đó, để sốt đất hạ nhiệt nhanh, Nhà nước và lãnh đạo các địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sớm có những cảnh báo người dân tránh đầu tư tại các khu vực chưa có quy hoạch, đồng thời cần có giải pháp kiên quyết xử lý việc phân lô bán nền trái phép tại các đặc khu này.

Lo ngại việc “thổi giá” đất sẽ gây ra tình trạng bong bóng bất động sản, Bộ Xây dựng vừa có văn bản yêu cầu Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang khẩn trương có biện pháp kiểm soát tình hình giá bất động sản tại các khu vực sắp được phê duyệt đề án đặc khu trong năm nay.

 Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật; ngăn chặn việc phân lô bán nền trái quy định, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền và dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản.

Trước làn sóng tăng giá đất khó kiểm soát tại các địa phương, vừa qua, hầu hết các tỉnh thành này đều đã ra văn bản khuyến cáo người dân tránh mua phải đất trong quy hoạch dự án, tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Thế nhưng, những lời cảnh báo khẩn cấp từ Chính phủ, các bộ ngành địa phương vẫn được các nhà đầu tư “bỏ ngoài tai”, giao dịch mua bán nhà đất tại đây vẫn liên tục tăng lên hàng ngày, hàng giờ. 

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại lễ trao giải Giải thưởng Bất động sản Quốc gia Việt Nam được tổ chức hôm 14/4 tại Hà Nội cũng đã đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát, hoàn thiện hành lang chính sách, pháp lý về nhà ở, đất đai, quy hoạch; về chính sách thuế, tài chính; về hoạt động kinh doanh bất động sản… theo hướng minh bạch, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi tối đa cho người dân và doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, đề phòng, ứng phó với các biến động của thị trường và tuyệt đối tránh để xảy ra khủng hoảng và bong bóng bất động sản.

Nguyễn Nam