Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đang dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. 

Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại. Quy hoạch dự án và thị trường bất động sản đều có các điểm mạnh và các điểm yếu, nếu phương pháp phối hợp khoa học, có nhiều sự đồng thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan thì có thể hạn chế các mặt yếu kém, phát huy ưu điểm bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đô thị phát triển có chất lượng và bền vững. 

Tuy nhiên, nếu dự báo không chính xác, quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn… Đối với nhà quy hoạch, thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển nhằm đạt được tầm nhìn, các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. 

Rất nhiều nhà đầu tư, giới bất động sản luôn sẵn sàng “ngóng”, “đón” quy hoạch, chờ đợi các động thái chuẩn bị ban hành quy chế phân cấp trong lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch cho để đón đầu.

 Không ít những nhà đầu tư, chủ dự án lại đứng ngồi không yên vì nhiều khả năng sẽ lại phải điều chỉnh mọi hoạt động do không phù hợp với quy hoạch mới. 

Rất nhiều nhà đầu tư, giới bất động sản luôn sẵn sàng “ngóng”, “đón” quy hoạch, chờ đợi các động thái chuẩn bị ban hành quy chế phân cấp trong lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch cho để đón đầu. Ảnh Hoàng Phi

Đơn cử như tại Đà Nẵng, các chính sách liên quan đến công tác quy hoạch và phát triển hạ tầng đã tạo ra cú hích cho thị trường đất nền tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư điêu đứng khi chạy theo tin đồn. 

Thông tin hàng loạt dự án đã đẩy giá đất tại đây nhanh chóng tăng lên gấp đôi, thậm chí có chỗ gấp ba lần. Tuy nhiên, cũng chỉ một thời gian ngắn sau đó, dự án có quyết định tạm dừng vô thời hạn, giá đất lại được một phen “rơi tự do”, khiến nhiều nhà đầu tư ôm hận khi lỡ mua vào nhằm ăn theo quy hoạch. 

Cùng với đó, không ít nhà đầu tư đã “ôm hận” khi “trót” đầu tư vào các siêu dự án kiểu như Happyland (Long An), Thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai).... 

Do vậy, việc cẩn thận và cân nhắc kỹ lưỡng mọi yếu tố trước khi quyết định chọn dự án để đầu tư luôn là cần thiết với bất kỳ nhà đầu tư nào, dù lớn hay nhỏ. 

Quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn.

 Thị trường bất động sản quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Thị trường bất động sản có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị. 

Cũng vì lẽ đó, ngày nay trong quy hoạch đô thị, nhất là đối với các đô thị phát triển, nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá trị thấp để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. 

Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm... 

Thị trường bất động sản được coi là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản tại một khu vực, không gian nhất định trong một thời điểm, thời gian xác định. 

Chất lượng các dự án bất động sản được nâng cao, điều đó cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đô thị được thực hiện sớm và chất lượng không gian sống đô thị càng được cải thiện. 

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. 

Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu. 

Dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại lợi nhuận thì dự án sẽ không đủ hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt, có nguy cơ làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị thì chính quyền đô thị cũng sẽ không chấp nhận./.

Bảo Anh