Do đó các chuyên gia nhận định sẽ ít khả năng xảy ra bong bóng bất động sản giai đoạn này. Một số ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang có những diễn biến “bất thường”, tạo ra nguy cơ về sự suy trầm trong những tháng cuối năm 2018 và năm 2019. Tuy nhiên, trái với dự đoán này, hầu hết các lãnh đạo doanh nghiệp ngành địa ốc lại tự tin về việc thị trường sẽ tiếp tục phát triển tốt nửa cuối năm nay và xa hơn. Theo giới nghiên cứu thị trường, hiện nay đang có một số nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đơn cử, việc phân khúc đất nền đang bị thả nổi, xuất hiện cơn sốt trên nhiều vùng từ những tháng đầu năm 2018 tới nay. Cơn sốt này đặc biệt nóng ở TP.HCM, Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong. 

Thêm vào đó, tình trạng đã và sẽ có rất nhiều dự án mới bung hàng từ nay đến cuối năm, trong khi sức cầu hạn chế, tạo ra nguy cơ “bội thực” trên thị trường. Câu chuyện cháy nổ chung cư rộ lên dịp cuối tháng 3, đầu tháng 4 cũng gây nên những e dè nhất định cho người mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư. Một mối lo nữa ảnh hưởng xấu tới thị trường địa ốc là từ cuối năm 2017 tới nay, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát đi tín hiệu siết tín dụng bất động sản. Đồng thời, các chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất nền tại một số khu vực đô thị tại Việt Nam chỉ có tính chất cục bộ và việc tăng giá không phải không có căn cứ. 

Có 3 dòng tiền chủ yếu đổ vào BĐS là là nguồn vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng. Ảnh Hoàng Phi 

Ngoài ra, khách hàng hiện nay cũng không ‘nhắm mắt’ gom hàng, mà đã cẩn trọng hơn trong việc kiểm tra pháp lý dự án, kiểm tra độ uy tín của chủ đầu tư, kiểm tra các chính sách thanh toán. Đặc biệt, nhu cầu mua nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh khi tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang phát triển với tốc độ hàng đầu châu Á và sẽ đạt tới 33 triệu người vào năm 2022, theo dự đoán của Ngân hàng Thế giới. Sức cầu lớn là căn cứ quan trọng nhất để đặt niềm tin vào sự phát triển của thị trường. 

Đơn cử, tại TP.HCM hiện có khoảng 470.000 hộ gia đình đang gặp khó khăn về nhà ở và mỗi năm có thêm 50.000 hộ gia đình mới thành lập, đây là một thị trường lớn. Tuy nhiên, “bong bóng” BĐS khó xảy ra trong những tháng cuối năm 2018 được vì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Chính các doanh nghiệp ngành bất động sản hiện nay cũng đang thận trọng trong việc phát triển dự án. 

Họ không dại gì mà phát triển ồ ạt, mà có sự nghiên cứu rất kỹ thị trường, nhu cầu nhà ở của khách hàng ở khu vực dự án sắp ra và thu nhập của chính khách hàng khu vực dự án đó có phù hợp để mua sản phẩm của dự án hay không rồi mới quyết định ra hàng. Dự báo từ giới chuyên môn, thời điểm những tháng cuối năm 2018, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ. Nguyên nhân được cho là do động thái hạn chế cho vay BĐS, kiểm soát nợ xấu và duy trì tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã buộc các nhà đầu tư tìm kiếm các nguồn vốn khác, trong đó có M&A. 

Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư có 3 nguồn vốn chủ yếu để triển khai các dự án BĐS. Cụ thể, là nguồn vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay trực tiếp ngân hàng và dòng tiền từ khách hàng. Việc siết dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS khiến nhà đầu tư chuyển sang huy động vốn thông qua hoạt động M&A. Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 theo đánh giá tiếp tục tăng trưởng ổn định, đồng thời có sức hấp dẫn mạnh đối với dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. 

Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho thị trường Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc. Những tháng cuối năm 2018, BĐS sẽ không có biến động lớn. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp trong năm tới sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa về khả năng tiêu thụ theo từng phân khúc. Trong năm 2018, khả năng vẫn tiếp tục thừa nguồn cung căn hộ trung và cao cấp, thiếu căn hộ bình dân. Sản phẩm thuộc phân khúc bình dân của các chủ đầu tư uy tín dự báo có khả năng thanh khoản cao; các sản phẩm cao cấp dự báo lượng giao dịch sẽ chững lại. Ở một số khu vực, giá bán BĐS dao động nhẹ trong từng phân khúc. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không thể đi xuống trong năm 2018 và ngay cả năm 2019 bởi quy mô thị trường hiện rất lớn nên khó có cơn sốt cục bộ nào có thể tạo ra nguy cơ “nhấn chìm” cả thị trường. Bên cạnh việc cơ quan quản lý có các động thái điều chỉnh thị trường khá kịp thời thì hiện nay, các chủ đầu tư cũng rất nhanh nhạy trong việc tái cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. “Nói cách khác, sau khi trải qua các đợt suy thoái của thị trường thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Do đó, không quá đáng ngại những nguy cơ đẩy thị trường đi xuống trong năm 2018”, ông Châu nói. 

Do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường BĐS thì các chủ thể đều thông minh hơn. Cụ thể, Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018. Cùng với đó, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,8%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. 

Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển. Với việc kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sẽ chiếm thế thượng phong dẫn dắt thị trường bằng các dự án lớn, còn các doanh nghiệp ít vốn, tiềm lực kém phải chấp nhận ‘mèo nhỏ bắt chuột nhỏ’, thậm chí có thể bị đào thải. Đó là cơ sở để thị trường sẽ phát triển bền vững, lành mạnh với những sản phẩm tốt./.

Bảo Anh