Đối với loại hình này, các địa phương không quy hoạch để hình thành đơn vị ở mà chỉ cho phép lưu trú ngắn ngày và cho các chủ đầu tư thuê với thời gian sử dụng nhất định khoảng 50 - 70 năm. 

Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã xây dựng thành condotel và bán cho khách hàng như các căn hộ nhà ở thông thường khác trên thị trường. Về bản chất, condotel được xây dựng để vận hành như khách sạn, phục vụ mục đích thương mại chứ không phải để bán cho khách hàng như một căn hộ nhà ở. 

Do đó, trong trường hợp các căn condotel không bán được hay tính pháp lý của loại hình bất động sản này không được các cơ quan quản lý thông qua thì nó lại quay trở lại bản chất ban đầu là các khách sạn thông thường. 

Nếu công nhận đất vốn để kinh doanh dịch vụ là đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho các condotel thì sẽ gây ra những tác động rất lớn đến xã hội, gây quá tải hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung của khu vực. 

Nếu công nhận đất vốn để kinh doanh dịch vụ là đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho các condotel thì sẽ gây ra những tác động rất lớn đến xã hội, gây quá tải hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung của khu vực.

 Ở đây, quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng nhất và quyết định khả năng đầu tư của khách hàng. Bởi khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vừa được coi là tài sản để dành, vừa là hình thức đầu tư. 

Tuy nhiên, hiện luật pháp chưa quy định vấn đề này và Chính phủ cũng chưa có văn bản hướng dẫn về việc này. Hiện các dự án condotel đang rất nhiều, nếu chuyển hết nó thành đất ở và cấp sổ đỏ dài hạn, người dân chắc chắn sẽ đến ở, khi đó hệ lụy xảy ra sẽ rất lớn. 

Do đó, chỉ nên cấp sổ đỏ không hình thành đơn vị ở trong thời hạn dự án đối với các căn hộ này. Do đó, đặt ra vấn đề về tính pháp lý và sổ đỏ cho các căn hộ thuộc loại hình này. 

Nếu loại hình nhà ở này không được công nhận và đưa vào quản lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua nhà. Tuy nhiên, nếu công nhận loại hình bất động sản này cũng sẽ dẫn đến rất nhiều bất cập. Hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao, từ 8 - 12%/ năm cho loại condotel này. 

Cá biệt tại một số dự án, mức lợi nhuận còn được đẩy lên tới 15 – 20%/năm. Tuy nhiên, tại thị trường bất động sản du lịch của Việt Nam, do tính chất mới nổi của thị trường nên các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn. 

 Tính thanh khoản của các căn hộ condotel trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại trong những tháng gần đây do các nhà đầu tư không còn mặn mà như trước. Ảnh Hoàng Phi.

Trong thời gian tới, khi thị trường phát triển ổn định, lợi nhuận do việc đầu tư condotel mang lại cũng chỉ có thể từ 5 – 6%/năm. Nếu ngành công nghiệp không khói này phát triển một cách ổn định, các dự án condotel thu hút được khách thuê phòng, mức lợi nhuận trả cho khách hàng là có thể khả thi. 

Tuy nhiên, với thời hạn cam kết lên tới 8 – 10 năm, thì không thể dự đoán được một cách chắc chắn về tương lai cũng như những rủi ro của thị trường này. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, phân khúc condotel sụt giảm về giao dịch do nguồn cung quá nhiều dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó là tính pháp lý chưa rõ ràng và nhiều rủi ro trong cam kết lợi nhuận. Thanh khoản của các căn hộ condotel trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại trong những tháng gần đây. 

Ví dụ như thị trường Khánh Hòa, tính đến hết năm 2017, chỉ có khoảng 7.198 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng thành công, chiếm 60% trên tổng nguồn cung.

 Chủ đầu tư cũng nên cân nhắc đến khía cạnh này khi kết quả kinh doanh của dự án condotel không đạt được như mong đợi. Nhất là trong thời gian tới, khi mà nguồn cung condotel ngày càng tăng mạnh, trong khi đó, các khách hàng đang có xu hướng e ngại khi đầu tư vào lĩnh vực này do xuất hiện ngày càng nhiều những chủ dự án" xù" cam kết lợi nhuận với khách hàng. 

Thực tế trong quý I/2018 vừa qua cũng đang cho thấy các giao dịch condotel đang chững lại do những ảnh hưởng từ tính pháp lý chưa rõ ràng, rủi ro tiềm ẩn trong cam kết lợi nhuận. 

Nhiều ý kiến cảnh báo, nếu tính pháp lý của condotel không được công nhận khiến khách hàng "quay lưng", không dồn tiền đầu tư căn hộ có thể khiến “vỡ bong bóng”, nguy cơ rủi ro cao cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Thế nên, trong trường hợp các dự án condotel không bán được hàng do những rủi ro về pháp lý và cam kết lợi nhuận, nó sẽ lại quay trở lại bản chất ban đầu là các khách sạn thông thường là điều tất yếu./.

Hoàng Phi