Loại hình condotel vẫn được giao dịch trên thị trường trong khi mô hình này lại đang vi phạm điều cấm trong giao dịch bất động sản là Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Sự vi phạm nằm ở các khía cạnh như kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật; đầu tư các dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Chính vì thế, việc vi phạm những điều cấm dẫn đến hậu quả là những hợp đồng giao dịch condotel đến thời điểm này, trong một số giao dịch sẽ là vô hiệu theo quy định của Bộ Luật dân sự. 

Việc bổ sung loại hình “Căn hộ Condotel” vào điều 54 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về “quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án Condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua Condotel. Tuy nhiên có thể thấy, phần lớn các dự án Condotel tại các đô thị được xây dựng trên các khu đất có chức năng thương mại, dịch vụ có thời hạn. 

Trong quá trình thực hiện, các chủ đầu tư mong muốn chuyển thành đất ở lâu dài. Nếu việc phát triển Condotel thiếu kiểm soát sẽ dẫn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch tổng thể, phát sinh hệ lụy lâu dài cho đô thị. 

Khi phát triển đô thị, vấn đề dân số, không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý chặt chẽ. Về dân số phải tính toán dân số tạm trú, dân số ổn định và khách vãng lai. 

Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính toán dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm trú. Nhưng nếu đất du lịch được sử dụng như đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, hạ tầng sẽ không thể kham nổi khi dân lưu trú biến thành dân số ổn định. 

Khi chưa gỡ xong các nút thắt, thì sổ đỏ cho codotel vẫn còn là một “mơ ước” dài dài. Nguồn ảnh minh hoạ internet

Thậm chí, điều này còn tác động đến nhiều luật khác. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, tính đến tháng 02/2018, đã có gần 23.000 căn hộ Condotel được cấp phép đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác sử dụng trong phạm vi toàn quốc. 

Một nút thắt rất lớn của condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có, để cấp giấy chứng nhận là condotel phù hợp với quy hoạch. Mà đây lại là một điều kiện cơ bản của việc cấp giấy.

Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn treo ở đó. Đó là ý kiến mà nhiều chuyên gia và doanh nghiệp muốn gỡ khó tại hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam” diễn ra tại Hà Nội mới đây. 

Các chuyên gia tiếp tục chỉ ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng liên quan tới bất động sản, trong đó đáng chú ý là việc cấp sổ đỏ cho condotel. Cần phải thấy rõ, đất xây dựng loại hình BĐS này hiện nay trên thị trường đang tồn tại 2 trạng thái. 

Thứ nhất là các khu đất vốn nằm trong khu vực quy hoạch là đất ở nhưng được các chủ đầu tư xây dựng thành các Condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Đối với loại BĐS này, tính pháp lý là rất rõ ràng và có thể thực hiện cấp sổ đỏ theo đúng quy định.

 Loại thứ hai dư luận vẫn đang còn nhiều tranh cãi hiện nay chính là các BĐS nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. 

Loại đất này địa phương không quy hoạch để hình thành đơn vị ở mà chỉ cho phép lưu trú ngắn ngày và cho các chủ đầu tư thuê với thời gian sử dụng nhất định khoảng 50 – 70 năm. 

Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã xây dựng thành Condotel và bán cho khách hàng như các căn hộ nhà ở thông thường khác trên thị trường. Do vậy, khi chưa gỡ xong các nút thắt, thì sổ đỏ cho codotel vẫn còn là một “mơ ước” dài dài./.

Cẩm Tú