Do tác động của nhiều yếu tố, như dịch bệnh, chính sách chưa cởi mở, nên trong 2 năm qua, thị trường căn hộ tại Hà Nội sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung. Ngay trong quý I/2021, tổng nguồn cung căn hộ tới đã giảm khoảng 75% so với cùng kỳ năm 2019.

Cụ thể, theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, tính tới cuối tháng 3/2021, toàn thành phố có 10 dự án đủ điều kiện bán, với 5.658 căn hộ và 1.404 nhà thấp tầng, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2020.

Còn theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cùng thời điểm, không có dự án căn hộ mới nào được mở bán tại Hà Nội. Số lượng dự án thấp tầng cũng rất hạn chế.

Tuy nhiên, Hội môi giới bất động sản cho biết, tổng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt 16.038 sản phẩm, gồm 14.114 căn hộ và 1.924 thấp tầng. Như vậy, hàng chục nghìn căn hộ và nhà thấp tầng được mở bán trong thời gian qua, đa phần là hàng tồn kho từ nhiều năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho biết: Đa phần, hàng tồn nhiều năm chủ yếu nằm ở phân trung và cao cấp. Với phân khúc căn hộ, bất kỳ dự án nào mở bán có giá trên 35 triệu đồng/m2 đều ế.

Đơn cử, trong quý I/2021, phân khúc căn hộ bình dân có tỷ lệ hấp thụ cao, với 44,3% tổng cung, trong khi căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15,3 tổng cung.

“Ở phân khúc cao cấp, xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt”, ông Đính cho biết.

Với loại hình nhà thấp tầng, mặc dù ít hàng và có nhu cầu lớn nhưng tiêu thụ cũng chỉ đạt mức trung bình, đạt 63,6%. Hiện nay, giá ở phân khúc này rất cao, bình quân khoảng 10 tỷ đồng/căn. Do giá bán có xu hướng tăng mạnh nên lượng chào bán lại sản phẩm ở phân khúc này diễn ra khá sôi động.

Về giá cả, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ bình dân và trung cấp không có biến động. Giá bán nhà ở thấp tầng dao động trong khoảng 80-90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với quý IV năm 2020.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam: Hiện tại, thị trường căn hộ Hà Nội đang hạn chế nguồn cung mới, nhưng lại tồn kho nhiều sản phẩm nhà ở giá cao, khiến Hà Nội ngày càng khó cạnh tranh với các tỉnh lân cận.

Đó chính là nguyên nhân, khiến một lượng lớn nhà đầu tư Hà Nội chuyển dòng vốn từ căn hộ sang đất nền, hoặc dịch chuyển dòng tiền từ Hà Nội, sang các địa phương khác như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, nơi có giá đất rẻ hơn, tỷ lệ sinh lời cao hơn.

Dù vậy, bà Hằng cho rằng, những chính sách mới có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp;... sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, bằng cách khai thông nguồn cung mới ra thị trường, đưa ra các dòng sản phẩm nhà ở hợp túi tiền. Từ đó, thị trường căn hộ sẽ tạo ra xung lực thu hút giới đầu tư quay trở lại thị trường Hà Nội.

Bà Đỗ Vân Anh, chuyên gia CBRE dự báo, nguồn cung chào bán mới và doanh số bán trong năm 2021 dự kiến dao động trong khoảng từ 24.000 - 26.000 căn. Trong các quý tới, dự kiến sẽ có nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mở bán trên nhiều khu vực khác nhau ở Hà Nội cả ở khu vực quận nội thành và các huyện ngoại thành sẽ giúp cho thị trường sôi động hơn. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 6% theo năm trong năm 2021.

Dự báo năm 2022, nguồn cung căn hộ mở bán mới dự báo sẽ dao động từ 27.000 - 29.000 căn. Tuy nhiên, phân khúc hạng sang sẽ phụ thuộc vào dự án mới, phân khúc còn lại sẽ phát triển ổn định với mức từ 4 - 6% như những năm trước.