Sự chậm trễ từ cơ quan chức năng

Dự án Green Star Sky Garden có vị trí tại đường Nguyễn Lương Bằng và Phạm Hữu Lầu (quận 7, TP. HCM) với diện tích 5,2ha gồm 110 biệt thự và 917 căn hộ do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Dự án này đã được phê duyệt 1/500, và chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin giao đất. Do chờ đợi việc giao đất của chính quyền quá lâu (hơn một năm tính từ ngày 04/06/2018 chủ đầu tư nộp hồ sơ), mặt khác nhận thấy việc thi công 110 căn biệt thự không cần phải xin phép xây dựng khi dự án đã được phê duyệt 1/500 nên chủ đầu tư tiến hành thi công.

Tuy nhiên, thời gian vừa qua có một số ý kiến cho rằng, chủ đầu tư Dự án Green Star Sky Garden đã "cầm đèn chạy trước ô tô", có nghĩa là thi công công trình khi chưa được chính quyền cấp phép.

Liên quan đến dự án Green Star Sky Garden, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho hay dự án của Hưng Lộc Phát chưa được UBND thành phố giao đất vì vấn đề pháp lý liên quan đến nguồn gốc đất.

Theo ông Hoan, trong dự án có sự chồng lấn về nguồn gốc đất đai gồm đất của doanh nghiệp đã có giấy chứng nhận, đất của doanh nghiệp mua của người dân nhưng chưa có giấy tờ pháp lý và một phần nhỏ đất rạch, đường là đất công.

"Luật Đất đai chưa quy định rõ tình huống đất công xen cài, phân tán trong quỹ đất của chủ đầu tư thực hiện dự án sẽ được giải quyết thế nào nên thành phố phải xin hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường). Tổng cục đã hướng dẫn thành phố có thể xem xét giao đất luôn cho chủ đầu tư chứ không cần phải đấu giá phần đất công xen cài trong dự án. Tuy nhiên trong quá trình thành phố hoàn tất các thủ tục pháp lý thì có sự chậm trễ. Nhưng việc doanh nghiệp triển khai xây dựng khi chưa có quyết định giao đất là sai" - "  Phó chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan nói

Cho rằng sự việc xảy ra có trách nhiệm từ cả 2 phía chính quyền và doanh nghiệp, ông Hoan khẳng định đại diện Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn và các sở, ngành của thành phố đã tham mưu chính quyền TP.HCM sẽ cố gắng sớm giải quyết vướng mắc cho chủ đầu tư và những người dân đã mua nhà của dự án Green Star Sky Garden có thể yên tâm.

Về phía nhà đầu tư – ông Nguyễn Văn Bình, Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát cho biết, dự án đã thỏa thuận chuyển nhượng, bồi thường 100% đất. “Hiện chúng tôi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian nộp hồ sơ đến nay đã hơn một năm, chúng tôi vẫn đang chờ UBND TP. HCM ký quyết định cho công ty sử dụng đất như đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Chúng tôi đang rất nỗ lực liên hệ để hoàn tất những thủ tục theo hướng dẫn của các sở, ngành.” - ông Bình nói.

Liên quan đến thông tin dự án xây dựng không phép nên bị UBND quận 7 đình chỉ thi công, ông Bình biết thêm, "Nói dự án xây dựng chui là chưa chính xác. Đồng thời, nói UBND quận 7 đình chỉ thi công do xây dựng không có phép cũng không đúng. Hiện, UBND quận 7 chỉ mới đề nghị chúng tôi tạm dừng thi công để rà soát lại các thủ tục pháp lý."

Ông Bình viện dẫn, "tại điểm E, khoản 1, điều 89 của Luật Xây dựng, khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng đối với mỗi biệt thự có diện tích sàn dưới 500 m2 và thấp hơn 7 tầng nên việc triển khai khu thấp tầng của dự án Green Star Sky Garden là phù hợp." 

Cần chia sẻ với doanh nghiệp

Trước các vấn đề của Dự án Green Star Sky Garden, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, HoREA đã có văn bản báo cáo gửi UBND TP. Hồ Chí Minh, nội dung mong muốn chính quyền chia sẻ với những khó khăn của doanh nghiệp.

Theo HoREA, hiện nay những vướng mắc pháp lý các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải khi phát triển các dự án. HoREA chỉ ra có ít nhất 3 nhóm rủi ro (gồm: rủi ro khó đoán định về pháp lý, Rủi ro về tài chính và tín dụng, Rủi ro về thương hiệu), trong đó rủi ro pháp lý xếp hàng đầu và là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến kịch bản màu xám.

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.

Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư.

Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa tháo gỡ được. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.

Những vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề là tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, chôn vốn trong thời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến.

Thiết nghĩ các đơn vị liên quan cần có một giải pháp tích cực nhằm giảm  áp lực đối với các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản dự kiến sắp được áp dụng, tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây có thể tác động không nhỏ đến thị trường này.

Thái Sơn