Nội dung câu hỏi của bạn đọc: 

Tôi và bạn trai đã chung sống với nhau được 3 năm nhưng chưa đăng ký kết hôn. Chúng tôi đang dự định mua lại một căn nhà, trong trường hợp của tôi thì tôi và bạn trai có thể cùng đứng tên chung trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được không? Nếu được cấp “sổ đỏ” thì cấp cho ai? Nếu làm vậy thì có rủi ro pháp lý gì không?

Bộ phận Dân sự - Công ty Luật TNHH Sao Việt trả lời câu hỏi của bạn như sau: 

1. Đối với ý hỏi thứ nhất: Khi chưa kết hôn, hai bạn có thể đồng thời đứng tên chung trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không?

“Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, các hình thức sở hữu bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp”.

Như vậy, pháp luật nước ta hiện tại quy định rất nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu chung.

- Căn cứ Điều 214 - Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về sở hữu chung:

“Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất”.

- Căn cứ Điều 215 - Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về xác lập quyền sở hữu chung:

“Quyền sở hữu chung được xác lập theo thoả thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán ».

Theo đó, các chủ sở hữu có thể thỏa thuận việc sở hữu tài sản chung cho dù hai bạn đã kết hôn hoặc chưa kết hôn. Trường hợp hai bạn góp tiền để mua chung căn nhà thì có thể xác định được phần quyền sở hữu của mỗi người trong tài sản chung (hình thức sở hữu chung theo phần).

2. Đối với ý hỏi thứ hai: Nếu được cấp sổ đỏ thì cấp cho ai? Nếu làm vậy thì có rủi ro pháp lý gì không?

- Cấp Giấy chứng nhận cho ai?

Căn cứ Khoản 2 Điều 98 - Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo quy định trên thì khi hai bạn nhận chuyển nhượng và đăng ký sang tên thì bạn và bạn trai bạn cùng được đứng tên Giấy chứng nhận và trở thành đồng chủ sở hữu đối với tài sản đó.

Về vấn đề pháp lý: Hai bạn sẽ không gặp phải rủi ro về mặt pháp lý đối với hình thức sở hữu này và đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất mà hai bạn đã được cấp. Pháp luật công nhận quyền sở hữu của cả hai bạn đối với tài sản chung mà hai bạn đã xác lập.

- Tuy nhiên, về thực tế, hai bạn có thể gặp vướng mắc khi phân định và định đoạt tài sản:

• Việc phân định tài sản: Nếu hai bạn không xác định rõ phần quyền sở hữu của mình đối với khối tài sản chung thì về sau sẽ khó khăn trong việc phân định khi hai bạn phát sinh mâu thuẫn/xung đột, khi quyền và lợi ích của một trong hai bên bị xâm phạm. Bởi vậy, để tránh phức tạp về sau, hai bạn cần xác định được rõ ràng phần quyền sở hữu của mình (bằng các văn bản, hóa đơn, chứng từ… chứng minh việc góp tiền mua nhà và quyền sở hữu của mình đối với khối tài sản chung đó).
• Việc định đoạt tài sản: Hai bạn có thể sẽ gặp khó khăn trong việc định đoạt quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất - vì bản chất của tài sản chung là khi định đoạt tài sản (bán, tặng cho, thế chấp, cho thuê…) phải đạt được sự thống nhất chung của các đồng sở hữu. Nếu quan hệ của hai bạn tốt lên và cùng nhất trí thì không vấn đề gì, nhưng khi phát sinh mâu thuẫn, quyền lợi của một trong hai bên bị ảnh hưởng mà bên còn lại muốn định đoạt đối với phần quyền tài sản trong khối tài sản chung thì việc định đoạt này sẽ gặp khó khăn, phức tạp.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Chúng tôi.