Năm 2022, bất chấp nền kinh tế hồi phục mạnh mẽ, thị trường bất động sản lại rơi vào cảnh trầm lắng, khi nguồn cung và thanh khoản của thị trường giảm rất mạnh.

Theo nhận định của giới chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường trầm lắng, chính là việc dòng tiền đang bị trục trặc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARs) cho biết: Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng và ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Đính phân tích: Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay.

Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng - mà hai kênh này, đang đồng loạt bị siết chặt. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu.

Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn.

Theo ông Đính, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,... nên vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Không chỉ nhà đầu tư bị ảnh hưởng, ngay cả khách hàng có nhu cầu mua bất động sản bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. 

“Vì vậy, nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà,  thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng”, ông Đính nói.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Trước thực tế này, Chủ tịch VARs kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1 - 2%; hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại. 

Theo ông Đính, ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. 

Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Do cần có thời gian để thị trường trái phiếu ở Việt Nam nâng tầm chuyên nghiệp, đồng thời hỗ trợ để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này. Ông Đính kiến nghị Chính Phủ nên có thêm một số quy định tạm thời cho thời hạn ngắn (1-2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

“Các doanh nghiệp phát triển bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại chúng, những người lao động, công chức, thu nhập thấp,... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại”, ông Đính nói.