Giảm thiểu rủi ro cho thị trường?

Trước Dự thảo của Ngân hàng Nhà Nước (NHNN) về việc tăng hệ số rủi ro lên 150% đối với những khách hàng mua nhà, đất có giá 3 tỷ đồng trở lên; đã có nhiều ý kiến lo ngại về sự tác động của dự thảo này tới thị trường bất động sản (BĐS).

Trong đó, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Việc ngân hàng đã bắt đầu thít chặt các hoạt động tín dụng từ năm 2019 là đúng với nội dung trong Thông tư 36. Ngân hàng đã có nội dung áp dụng cho loại đầu tư mua nhà có giá trị trên 3 tỷ thì chúng tôi đánh giá đây là việc ngân hàng đang hạn chế tín dụng vào phân khúc nhà ở cao cấp. Rõ ràng hiện nay siết tín dụng vào bất cư phân khúc nào cũng đều làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường BĐS.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết: “Thị trường BĐS là thị trường có nhiều rủi ro khi mà giá cả lên xuống thất thường thì khi ngân hàng cho vay BĐS cũng phải chấp nhận rủi ro. Chúng ta biết rằng, ngân hàng phải giữ một hệ số an toàn vốn hiện tại là 9%. Có nghĩa là một món vay cho vay ra 100 đồng thì ngân hàng phải có vốn chủ sở hữu, vốn tự có là 9 đồng để bảo đảm món vay 100 đồng đấy.

Đối với món vay mà hệ số rủi ro là 50% thì vốn tự có đáng lý ra phải là 9 đồng thì hiện nay vốn tự có chỉ là 4,5 đồng đến 5 đồng. Vậy nên hệ số rủi ro từ 100% xuống còn 50% thì số vốn an toàn giảm đi một nửa. Ở chiều ngược lại nếu hệ số rủi ro mà tăng lên từ 100% lên 150% thì ngân hàng phải có 13,5 đồng tức là vốn tự có cao hơn vì hệ số rủi ro tăng lên”.

Điều này có tác động cả hai chiều, đối với ngân hàng, nếu tăng hệ số rủi ro lên thì lại làm hạn chế hoạt động tín dụng. Đối với khách hàng, việc ngân hàng tăng hệ số rủi ro lên thì sẽ làm cho chi phí vốn của món vay tăng lên và từ đó khách hàng khi đi vay ngân hàng phải chịu một cái lãi suất cao hơn. Đối với thị trường BĐS thì việc hệ số rủi ro tăng lên, đặc biệt cho cái món vay từ 3 tỷ trở lên là những món vay cho nhà ở cao cấp thì thị trường BĐS cao cấp sẽ bị ảnh hưởng bởi hệ số rủi ro tăng lên.

Theo NHNN, việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng, vay mua nhà ở cao cấp trên 3 tỷ đồng cũng hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh BĐS, giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

Không nên can thiệp vào thị trường

Trước Dự thảo “siết” tín dụng vào phân khúc nhà ở trên 3 tỷ đồng của NHNN, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam lo ngại về việc tăng hệ số rủi ro lên 150% sẽ tác động xấu đến thị trường BĐS.

Theo nhiều chuyên gia, vấn đề là nhà nước không nên can thiệp vào thị trường mà nhà nước nên thít chặt bằng một cách khác là quản lý nợ xấu. đặc biệt là đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra hệ, thẩm định. Cơ chế thị trường thẩm định cho vay là cơ chế thị trường tự quyết định đòi hỏi các ngân hàng phải tự nâng cao trình độ quản lý của mình, hiểu biết về thị trường, về chủ đầu tư và người mua nhà

“Quan điểm của tôi là đối tượng được vay là đối tượng nào? và người ta có điều kiện thế nào chứ nếu quy định cứng thế thì không nên. Bởi vì khi người ta có tài sản thế chấp an toàn rồi thì không cần. Tôi có nhà trăm tỷ rồi tôi muốn mua 3 cái nhà 3 tỷ cho con, tôi chưa bán được tôi vay đã thì sao lại cấm?”, ông Hùng chia sẻ và đưa ra thêm câu hỏi.

Đồng quan điểm với ông Hùng, ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết thêm: Theo tôi, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% là rất nhiều, tôi nghĩ rằng tăng lên 100% là vừa. Với những người mua nhà ở họ có thể mua nhà từ 700 triệu cho đến 1 tỷ hay 5 tỷ, 7 tỷ. Nhưng nếu họ mua để ở mà không phải kinh doanh thì hệ số rủi ro nên là 100%, mặc dù nó cao hơn 50% nhưng đây là mức vừa phải. Tuy nhiên, đối với những nhà kinh doanh BĐS thì hệ số rủi ro là 200% chứ không phải là 150%

Trả lời câu hỏi, làm sao để phân biệt được người dân mua để ở hay kinh doanh. Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng, cho biết: Việc đó không khó với ngân hàng. Khi người mua nhà đến vay thì họ phải cho ngân hàng biết là họ vay với mục đích gì và ngân hàng phải có bổn phận giám sát chuyện đó. Nếu họ mua ngôi nhà đó và khai để ở nhưng sau đó họ kinh doanh mà bị ngân hàng phát hiện thì khách hàng đó đã phá vỡ hợp đồng tín dụng và phải chịu lãi phạt hoặc thu hồi nợ đó và ngưng cho vay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: Phân khúc cao cấp của Việt Nam hiện nay cũng là một phân khúc được thu hút bởi thị trường nước ngoài. Chúng tôi ghi nhận tất cả những giao dịch theo quy định của luật kinh doanh nhà ở dành cho người nước ngoài thì chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Chúng tôi nghĩ trong những trường hợp này nếu được ngân hàng áp dụng thì chúng tôi mong muốn thời hạn áp dụng sẽ không quá dài nếu không sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường phân khúc cao cấp. Nhất là chúng ta đang muốn tạo ra chất lượng về hạ tầng, chất lượng sống đặc biệt dành cho người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và sinh sống.

Việc tăng hệ số rủi ro lên 150% đối với những khách hàng mua nhà, đất có giá trên 3 tỷ đồng chắc chắn sẽ ảnh hưởng và hạn chế hoạt động của phân khúc cao cấp và khiến cho khách hàng hướng đến đầu tư nhiều hơn ở các phân khúc thấp hơn. Các phân khúc thấp hơn chúng ta cũng rất cần phải khuyến khích, tuy nhiên cũng đừng vì muốn khuyến khích sự phát triển của phân khúc thấp hơn mà phải hi sinh đi phân khúc nhà ở cao cấp bởi phân khúc cao cấp tạo nên nét hiện đại của đô thị.

Quỳnh Chi