Dịch chuyển thị trường

Theo CBRE, quý I/2019 chứng kiến sự khởi sắc của thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội, khi ghi nhận nguồn cung mở bán mới lên đến 2.641 căn, tăng 98%, đây là mức mở bán theo quý cao nhất trên thị trường trong vòng ba năm qua. Về vị trí, thị trường tiếp tục chuyển dịch ra xa các khu vực truyền thống trong khi khu phía Tây tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung.

CBRE cho biết, trong quý, các khu đô thị mới tại khu vực ngoại thành ở phía Đông và phía Nam được hình thành, khiến cho khu vực phía Đông chiếm tỷ trọng nguồn cung mở bán mới cao nhất (86%), trong khi đó các dự án phía Tây chỉ chiếm 3,7%, phía Bắc chiếm 9% còn phía Nam chỉ chiếm 1,6%.

Doanh số bán hàng quý I/2019 cũng rất ấn tượng dù nguồn cung mở bán tăng cao. Điều này cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố ngày càng được thị trường đón nhận với khoảng 2.128 căn bán được trong quý, tăng 45% so với quý trước. Chỉ trong quý I/2019 số căn bán được đã gần bằng cả năm 2018.

Về hoạt động thị trường, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 3.924 USD/m2 đất (bao gồm VAT và chi phí xây dựng), tăng 3% so với quý 4/2018 và 2% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá có xu hướng đi lên đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất do những thông tin về thị trường, chính sách của thành phố.

Sự tăng giá không có gì đột biến nhưng tại một số địa điểm mới như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh thì mức giá tăng rõ rệt hơn. CBRE lý giải, nguyên nhân sự tăng giá tại một số điểm là do hạ tầng ngày một hoàn thiện, do các chủ đầu tư lớn phát triển những dự án có quy mô và quy hoạch bài bản, nên trong thời gian tới giá tại những khu vực xung quanh các dự án này vẫn có xu hướng tăng.

Sự hình thành của các khu đô thị phức hợp có quy mô lớn trong giai đoạn gần đây đã gia tăng sự cạnh tranh về mặt sản phẩm giữa các dự án nhà ở gắn liền với đất. Dự đoán trong năm 2019, chất lượng sản phẩm cao, sự đồng bộ về quản lý cũng như mức độ uy tín của các chủ đầu tư vẫn là những yếu tố chính, ảnh hưởng lớn đến quyết định của cả nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư. Năm 2019 dự kiến sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới trong quý tiếp theo với phần lớn đến từ những giai đoạn mở bán sau của các dự án.

Phân khúc chung cư giữ tỷ trọng

Còn tại thị trường chung cư, trong quý I/2019, CBRE ghi nhận đây là một trong những quý có số lượng mở bán cao nhất theo quý. Tổng cộng có 11.822 căn mở bán từ 26 dự án, tăng 46% so với quý I/2018. Trong đó, khu vực phía Đông dẫn dắt nguồn cung mở mới với 57% tổng số căn trong quý này.

Đáng chú ý, mặc dù quý I diễn ra kỳ nghỉ Tết kéo dài, nhưng lượng giao dịch tại phân khúc này vẫn rất khả quan. Khoảng 9.390 căn bán được trong quý, cao hơn 36% so với quý I/2018 và cao nhất theo quý trong nhiều năm trở lại đây.

Nguyên nhân được cho là do những dự án được chào bán trong thời điểm này đến từ những chủ đầu tư uy tín, dự án được phát triển hướng tới nhu cầu thực của người dân, cùng với đó là những chương trình ưu đãi lớn đã góp phần thúc đẩy doanh số bán hàng.

Phân khúc trung cấp vẫn giữ tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch, chiếm khoảng 68% số căn bán được. Thị trường chứng kiến một lượng cầu lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước cho các dự án tại các địa điểm gần khu công nghiệp (khu phía Đông) và cộng đồng chuyên gia nước ngoài (khu phía Tây và quận Tây Hồ).

Về mặt bằng giá bán, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ghi nhận mức 1.333 USD/m2, tăng nhẹ 1% theo năm. Một số dự án hạng sang và cao cấp ở các vị trí đắc địa như khu trung tâm hay Tây Hồ được mở bán dẫn đến mức giá sơ cấp cao hơn. Bên cạnh đó, các đợt mở bán tiếp theo của một số dự án cũng chào bán cao hơn so với các tòa nhà mở bán trước đó.

Triển vọng nguồn cung tương lai, số lượng mở bán mới trong năm 2019 dự kiến khoảng trên 32.000 căn – mức tương đương với giai đoạn 2016-2018. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, dự đoán chiếm khoảng 65%-70% tổng nguồn cung mở bán mới. Doanh số bán hàng dự kiến đạt khoảng 28.000-30.000 căn.

Quỳnh Chi