Không có gì “kinh doanh” nhanh giàu bằng việc trục lợi từ đất đai. Thời gian vừa qua, trên một số phương tiện thông tin đại chúng có phản ánh việc xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, có hiện tượng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại khu vực Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam) v.v... để trục lợi. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, nhưng ai có quyền quyết định thu hồi đất, quyết định giá đất? Thực tế, rõ ràng không phải người dân mà là những người đứng đầu các địa phương, những người có quyền. 

Nếu người dân có quyền sở hữu thì họ phải có quyền định đoạt, định giá. Chỉ khi người dân định đoạt cho giá trị của từng mảnh đất, mới là khách quan, lúc ấy mới thực sự là thị trường. Thế nhưng có một nghịch lý rằng giá đất ở Việt Nam quá cao so với giá các hàng hóa khác. Người dân không thể nào biết được diễn biến giá cả một cách chính xác của thị trường BĐS để có thể xác định hướng đầu tư đúng đắn. 

Các cơ quan quản lý không có báo cáo chính thống nào hàng tháng hoặc hàng quý, còn các sàn BĐS được lập lên với kỳ vọng sẽ giúp tăng độ minh bạch, nhưng chỉ có thể cho biết những dự án cụ thể. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. 

 Kịch bản bất động sản năm nay liệu có như giai đoạn 2007 - 2008?

Vì vậy, việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế – xã hội. Thế nhưng thời điểm này, thị trường BĐS Việt Nam phát triển chưa đồng bộ, thiếu bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, một bộ phận phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối. Ở đấy không có thị trường đất đai đúng nghĩa. Doanh nghiệp có thể bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “bôi trơn” Chính quyền nhằm tìm đủ mọi cách định giá đất ở mức có lợi nhất cho họ (thường là mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực). 

Đặc biệt, tại một số địa phương, doanh nghiệp chỉ việc vẽ lên dự án sử dụng hàng trăm hecta đất. Còn việc chấp thuận đầu tư cũng như giao quyền sử dụng đất sẽ có một bộ phận tham mưu đắc lực cho các cán bộ lãnh đạo ký duyệt, rất đúng quy trình! Thế mới có chuyện, đã từng có chuyện một diện tích đất rừng có quy mô xấp xỉ bằng diện tích của một tỉnh đã được các địa phương giao cho người nước ngoài thuê. Hay, chỉ một vị Phó Chủ tịch tỉnh nọ trong một ngày đã ký duyệt tới 7 dự án thu hồi đất với diện tích hàng trăm ha. Thị trường BĐS của Việt Nam còn non trẻ, đang trong quá trình hoàn thiện, và một đặc điểm nổi bật là thường xuyên có những cơn “nóng - lạnh”. 

Tuy nhiên, dù “nóng” hay “lạnh” thì quy tắc bất thành văn hết sức bất thường các nhà đầu tư tự rút ra là cứ mua BĐS là có lãi, giá chỉ có tăng chứ không có giảm, bất kể BĐS đó trong hay ngoài quy hoạch, đô thị hay nông thôn, thậm chí là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Khoảng cách giữa việc có thông tin và biến thông tin thành tiền, thậm chí là những khoản tiền khổng lồ, là động lực tạo ra sự thiếu minh bạch trên thị trường BĐS. Những thông tin kiểu “đồn thổi, đầu cơ” không chỉ làm ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của người dân, doanh nghiệp, mà còn gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (BĐS). Dù những cải thiện đã được ghi nhận nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát. 

Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp lớn, tập đoàn kinh tế luôn lợi dụng những kẽ hở để thâu tóm đất đai, tìm cách lấy đất chỗ này, chỗ nọ: Từ đất nông nghiệp, đất ruộng, đến những khu đất vàng đô thị… Những quy định cụ thể cho tính xác thực cho các thông tin này và tính công bằng cho các doanh nghiệp vẫn còn thiếu. Trong thời gian qua, không ít các khách hàng phải “ngậm quả đắng” khi mua bất động sản mà không biết được thông tin đầy đủ về dự án, chủ đầu tư. 

Theo đó, chỉ số minh bạch thông tin của thị trường BĐS Việt Nam đã được khảo sát và thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Tức là, sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam vẫn bị xếp hạng thấp. Nếu một thị trường minh bạch thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến bé đều dễ dàng có thông tin đó. Thị trường mà minh bạch thì những số liệu này tìm đâu cũng thấy. 

Muốn vậy, cần biến các quy định trên các trang giấy của pháp luật vào thành hành động cụ thể chính xác trên thực tế. Cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các đối tượng thành phần kinh tế; cần tạo ra hành lang pháp lý để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải công bố thông tin một cách thường xuyên, kịp thời và chuẩn xác. Do đó, cần phải minh bạch hóa thị trường đất đai, để tự thị trường điều chỉnh đất đai theo cơ chế thị trường.

Thị trường minh bạch sẽ dẫn đất đai đến với những người làm ăn thật sự hiệu quả. Từ đó, Nhà nước mới thu được những lợi ích chính đáng từ nguồn BĐS và bản thân thị trường đất đai mới thật sự đóng góp vào việc “tăng sức đề kháng” cho nền kinh tế! Từ chuyện chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động, nếu không có sự minh bạch thì đây chính là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế. Bởi, tiền không chảy vào sản xuất và tạo công ăn việc làm, mà toàn chảy vào đất thì nền kinh tế này sẽ như thế nào? Như vậy, đã có quá trình can thiệp nhất định để biến một mảnh đất thuộc sở hữu toàn dân thành của tư nhân. 

Và khi đất đai đã thành của tư nhân thì quyền sử dụng ở đô thị mang lại cho người chủ của nó những quyền lợi chẳng khác gì đất tư ở các quốc gia tư bản. Thậm chí, khi quản lý nhà nước yếu kém, những người giàu lên từ chiếm hữu đất đai không có đóng góp đáng kể cho phúc lợi xã hội. Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, các cơ quan chức năng cần tăng cường thông tin đầy đủ đến các dự án đang và sẽ triển khai để khách hàng nắm được, tránh tình trạng mua nhà trên giấy. Bên cạnh đó cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở, nếu chưa đủ điều kiện dứt khoát không cho thực hiện dự án. 

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho hay, để giải quyết những điểm nghẽn chủ yếu cản trở sự phát triển của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đang thực hiện đề án đánh giá thị trường, đồng thời, có sự chuyển hướng, đổi mới tư duy về một số vấn đề quan trọng trong quản lý thị trường BĐS. Trong đó, chú trọng công cụ về thuế, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn mới để hạn chế việc sử dụng đất đô thị với mật độ thấp, gây lãng phí, phát triển thị trường theo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện của Việt Nam./.

Hoàng Phi