Gia đình ông bà Lê Văn Dũng - Trần Thị Vân sinh sống tại một xã ngoại thành Hà Nội, sử dụng liên tục, ổn định thửa đất tại khu dân cư từ trước ngày 15/10/1993, được ghi trong sổ mục kê, bản đồ địa chính năm 2006 là đất ONT (tức đất ở nông thôn); hiện tại thửa đất này phù hợp quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được duyệt là đất ở, nằm ở vị trí chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, không gần khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử - văn hóa. 

Diện tích đất này có nguồn gốc là do HTX NN giao năm 1990 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2007, gia đình xây dựng công trình nhà ở và sinh sống ổn định từ đó. Nay do phát sinh nhân khẩu, gia đình xây dựng thêm  nhà ở riêng lẻ nữa trên cùng thửa đất để đảm bảo sinh hoạt. 

Tuy nhiên, khi gia đình đang tổ chức thi công xây dựng thì bị chính quyền xã yêu cầu dừng lại với lý do nguồn gốc đất là đất ao (chuôm) gia đình vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất và chưa được cấp Giấy CNQSD đất. Chính quyền xã cho rằng trường hợp này phải bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp).

Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong ngành xây dựng. Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

Ý kiến của tư vấn

1. Gia đình ông bà Nguyễn Văn Dũng - Hoàng Thị Vân có hành vi xây dựng không phép trên diện tích đất có nguồn gốc từ trước 15/10/1993 là đất nông nghiệp nhưng theo quy hoạch mới đã được phê duyệt thì là đất ở nông thôn; trên thực tế, gia đình cũng đã xây dựng công trình nhà ở, sinh sống ổn định từ đó. Vì vậy, chính quyền xã đã có sự nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật, khi cho rằng vợ chồng ông bà Dũng, Vân có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (từ đất nông nghiệp sang đất ở); cụ thể là nhầm lẫn giữa hành vi “xây dựng khi chưa được cấp giấy phép” trên đất ở nông thôn với hành vi “chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”.

2. Đối chiếu với quy định tại mục k, khoản 2, điều 89 Luật Xây dựng, có thể thấy gia đình ông bà Dũng, Vân xây dựng công trình nhà ở này được miễn cấp giấy phép xây dựng vì thuộc trường hợp “Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”.

3. Không có quy định nào của pháp luật nói rằng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép xây dựng nhà ở trên đất đó. Tại khoản 5 điều 3, Nghị định số 53/2017/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định cụ thể các loại giấy tờ hợp pháp khác về đất đai (không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng. Diện tích đất được ông bà Dũng, Vân sử dụng có nguồn gốc là do HTX NN giao năm 1990, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình này đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Theo đó, đối với sự việc ông bà Dũng, Vân xây dựng nhà ở trên diện tích đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ cũng được hưởng quy định miễn cấp giấy phép xây dựng như trường hợp người sử dụng đất đã có "sổ đỏ". Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền nên kiểm tra thực tế tình trạng sử dụng đất. Nếu nhận thấy đúng là hộ gia đình này đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ  quy định tại mục k, khoản 2, điều 89 Luật Xây dựng nêu trên, họ được miễn cấp giấy phép xây dựng nhà ở, dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (theo tiêu chí “Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt”  và là công trình “nhà ở riêng lẻ ở nông thôn” đồng thời nhà ở này không “xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”).

Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn