Theo báo cáo của FiinRatings (một thương hiệu của FiinGroup) về triển vọng thị trường vốn 2023 của Việt Nam cho thấy, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa trong năm 2023.

Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này. Trong 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới khoảng 230.000 tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.

FinnRatings cho rằng, các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính trong bối cảnh rủi ro về lãi suất cho vay có thể vẫn sẽ tiếp tục tăng.

Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.

Cũng theo báo cáo này, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm và có dòng tiền yếu. Tuy nhiên, các chuyên gia kỳ vọng áp lực đáo hạn sẽ được giải tỏa nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 65 cho phép gia hạn nợ được thông qua.

Về lãi suất, mặt bằng lãi suất Việt Nam được dự đoán sẽ leo cao trong ít nhất nửa đầu năm 2023 trước khi hạ nhiệt nhưng nhìn chung triển vọng lãi suất năm nay vẫn sẽ khó khăn hơn.

Trước đó, trong báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý IV năm 2022 và cả năm 2022, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt hơn 180.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính đến hết năm 2022, tổng nợ vay bất động sản hơn 1,2 triệu tỷ đồng, trong đó nợ vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 800.000 tỷ đồng, nợ trái phiếu khoảng 419.000 tỷ đồng.

Ngoài khoản nợ vay các ngân hàng xấp xỉ 800.000 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2022, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để vay nợ thêm 419.000 tỷ đồng.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong tuần tới, Chính phủ tổ chức Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong hội nghị này, Bộ Xây dựng báo cáo kết quả về Tổ công tác giải cứu thị trường và tiếp tục cập nhật đưa ra những kiến nghị cho thị trường bất động sản năm 2023 trong đó có vấn đề vốn và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.