Ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4, giá đất tăng vọt

Mới đây, Quốc hội đã thông qua chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4, Vùng Thủ đô Hà Nội, với chiều dài lên tới 112,8km, chạy qua địa phận 3 tỉnh, gồm Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của dự án này lên tới gần 86.000 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, trước khi Quốc hội thông qua chủ trương này, giá đất tại nhiều khu vực có quy hoạch đường Vành đai 4 đi qua đã tăng giá chóng mặt.

Đơn cử, tại các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh thuộc huyện Sóc Sơn, ở thời điểm hiện tại, giá đất đã tăng 4 - 5 lần so với 2 năm trước. Tăng từ 3 - 4 triệu đồng/m2, lên 12 - 15 triệu đồng/m2, tùy khu vực.

Tại huyện Hoài Đức, gần khu công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá đất đã tăng gấp đôi chỉ trong 1 năm, hiện ghi nhận mức giá trên 110 triệu đồng/m2.

Tương tự,  các xã như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương thuộc huyện Hoài Đức, giá đất trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm có giá khoảng 130 - 150 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cuối năm ngoái.

Tại huyện Đan Phượng, giá đất bình quân cũng tăng 20% - 50%, tùy từng khu vực. Trong đó, các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng đang là “tâm điểm” đầu tư, giá đất hiện cũng vọt lên 70 - 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trong thị trấn Phùng, giá đất đã vọt lên 150 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng khi đầu tư ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng: Đường Vành đai 4 sẽ mang lại “luồng gió” mới cho thị trường bất động sản 3 địa phương nằm trong dự án. Đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, vẫn sẽ có một số rủi ro, nếu không nhìn nhận thị trường một cách toàn diện.

Theo bà Hằng, trước khi quyết định đầu tư vào đất nền, hoặc nhà ở xung quanh đường Vành đai 4, nhà đầu tư cần cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Theo đó, giới đầu tư cần xem xét: giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng. 

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất.

Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản. 

Điều này là bởi, bên cạnh tháo gỡ các nút thắt giao thông, việc những công trình này được triển khai sẽ thúc đẩy hoạt động thương mại giữa các tỉnh thành, đồng thời đẩy mạnh tình hình kinh tế - xã hội trong khu vực. 

Đây là động lực thúc đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, giúp mang đến tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án xung quanh hoặc nằm tại các khu vực này. 

Bà Đỗ Thu Hằng lưu ý: Một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. 

“Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định ‘rót vốn’ sáng suốt nhất”, bà Hằng nói.

Vị chuyên gia Savills phân tích thêm, tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh. 

Đơn cử với tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. 

“Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định”, bà Hằng nói.

Ngoài yếu tố nêu trên, bà Hằng cho rằng, khi đầu tư bất động sản ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4, nhà đầu tư cần lưu tâm đến điều kiện pháp lý của dự án.

Bà Hằng nói:  Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt. Một ví dụ điển hình là sổ hồng, hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với các sản phẩm căn hộ bán. 

Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.