Áp lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn cao

Tại Diễn đàn Bất động sản “Để thị trường trở lại và phát triển” diễn ra vào ngày 16/11, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết: Sau giai đoạn khó khăn, thị trường TPDN từ đầu năm đến nay đã từng bước phục hồi. 

Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu, đặc biệt là TPDN vẫn là một thách thức đối với thị trường.

Trích dẫn thống kê của FiinRatings, TS Vũ Đình Ánh cho biết: Số dư TPDN (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2024 ở mức 315.000 tỷ đồng và năm 2025 đạt đỉnh ở mức 334.000 tỷ đồng.

Riêng trái phiếu bất động sản, số dư đến hạn năm 2024 hiện ở mức 60.000 tỷ đồng và năm 2025 ước tính ở mức 135.000 tỷ đồng.

“Áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường TPDN khi mà TPDN đáo hạn và quá hạn thanh toán trong quý IV/2024 và 2025 còn cao; trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường”, ông Ánh nói.

Trao đổi tại Hội thảo “Phát triển thị trường TPDN hướng tới chuyên nghiệp, bền vững”, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinRatings nhấn mạnh đến vấn đề nợ quá hạn rất lớn trong năm 2024 - 2025.

Ông Nguyễn Quang Thuân lưu ý, nguồn tiền lớn nhất không phải vay ngân hàng hay trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng, điều này nói lên rằng việc hỗ trợ xung quanh cũng rất quan trọng, không nên chỉ tập trung vào giải cứu trái phiếu, biện pháp xung quanh quan trọng hơn nhiều, đó là "sạch" pháp lý.

“Cách chúng ta có thể làm là liên quan đến đề án của Chính phủ về tháo gỡ pháp lý bất động sản, khi tháo gỡ được vấn đề này thì việc xử lý nợ quá hạn rất dễ”, ông Nguyễn Quang Thuân cho biết.

60% doanh nghiệp đã gia hạn được 2 năm 

Cũng tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, câu chuyện đáo hạn TPDN bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (tháng 6 - 8/2023) từ sau khi có Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, về cơ bản, 60% doanh nghiệp đã gia hạn được 2 năm (điểm rơi tháng 6/2025), doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu theo điều kiện phát hành và bắt đầu phát hành trở lại giảm áp lực vốn. Ngoài ra, thị trường bất động sản ấm lên, doanh nghiệp sẵn sàng bán tài sản để trích ra một phần trả nợ.

Do vậy, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, hiện tượng vỡ nợ ít khả năng xảy ra vì khó khăn nhất đã qua, có nhiều giải pháp đồng bộ để giải quyết. Thực tế thì doanh nghiệp bất động sản không cần chiết khấu sản phẩm 40 - 50% như thời gian trước, chiết khấu khoảng 10% đã bán được.

Việc Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực đặt ra vấn đề Nghị định 65/2022/NĐ-CP có cho phép đàm phán, giãn, hoãn nợ hay không? “Đây là điều cơ quan quản lý cần làm rõ”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Việc áp dụng Nghị định 65/2022/NĐ-CP với những quy định chặt chẽ hơn thể hiện nỗ lực làm sạch thị trường của cơ quan quản lý, tuy nhiên cũng dẫn tới lo ngại tạo thành rào cản đối với phát hành TPDN riêng lẻ; trong khi hành lang pháp lý đối với phát hành trái phiếu ra công chúng chưa được rút gọn, khơi thông, sẽ tiếp tục dẫn tới tắc nghẽn kênh TPDN.

Giải thích về vấn đề này, bà Trần Kim Dung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý chào bán chứng khoán, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, vào thời điểm khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành, thị trường trái phiếu đang bị thắt chặt, do vậy Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP để tháo gỡ một số khó khăn cho doanh nghiệp như đàm phán, gia hạn nợ cho trái chủ, hoãn các điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm.

“Hiện Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực chính vì thế thời điểm Chính phủ nới lỏng việc phát hành TPDN riêng lẻ đang tạm thời bị gác lại, còn việc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP có cởi mở tiếp tục cho việc đàm phán hay không thì còn phải chờ ý kiến của Bộ Tài chính”, bà Trần Kim Dung thông tin.

Ông Phạm Văn Hiếu, Phó Trưởng phòng thị trường tài chính, Vụ Tài chính ngân hàng, Bộ Tài chính cho biết thêm, Nghị định 08/2023/NĐ-CP có 2 điều sửa và 1 điều ngưng. Điều ngưng là quy định về xác định nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu và xếp hạng tín nhiệm, thời gian ngưng đến ngày 31/12/2023.

“Bộ Tài chính đã có báo cáo đến Chính phủ về tình hình thực hiện. Hiện nay, theo quan điểm Chính phủ, một số điều hết hiệu lực tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP bắt đầu thực hiện theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP từ 1/1/2024”, ông Phạm Văn Hiếu nói.

Còn đối với 2 điều sửa đổi tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP, ông Phạm Văn Hiếu cho biết, sẽ tiếp tục thực hiện theo tin thần của Nghị định. Về nghiên cứu sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP, Bộ Tài chính đang rà soát, sửa đổi một số điều Luật Chứng khoán. Sau đó, bám sát Luật Chứng khoán để có sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP.