Theo báo cáo thị trường bất động sản do MBS công bố mới đây, tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89.2 nghìn ha, tăng 1,5% so với cùng kỳ.

Trong đó, tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.8 nghìn ha, tăng 2.8 nghìn ha, tương ứng khoảng 5,7% so với cùng kỳ; tỷ lệ lấp đầy khoảng 57.7%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72.4%. Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% đạt 123 USD/m2.

Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1. Năm 2023 vốn FDI đăng ký và vốn FDI giải ngân tăng trưởng lần lượt 32,1% và 3,5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.

Đặc biệt, Việt Nam vẫn giữ vững nhiều lợi thế cạnh tranh nhờ những hiệp định thương mại đã ký kết, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn, giúp phát huy hiệu quả trong việc thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới. Ngoài ra trong giai đoạn 2022 - 2025, nhiều dự án cơ sở hạ tầng, giao thông huyết mạch cũng được đầu tư cả đường bộ và đường thủy đều tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Báo cáo MBS cũng chỉ ra xu hướng của dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào thị trường loại 2. Tại miền Bắc vốn vào thị trường này ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023.

Còn tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 cũng có xu hướng tăng từ mức 21.6% trong năm 2022 lên 23.2%. Đơn cử như tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI; Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3.4 lần so với cùng kỳ.

Nguyên nhân được chỉ ra là nhờ lợi thế về diện tích đất KCN có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90% (TP HCM, Bình Dương đạt 95%, còn tại Đồng Nai, Long An đạt trên 80%). Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng chạy theo xu hướng “xanh” hóa trên thế giới để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. Việc “xanh” hóa cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh tại Đông Nam Á đang với số lượng dự án tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Điều đó khiến KCN truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh.

Bên cạnh những yếu tố hỗ trợ, nhiều đơn vị cũng chỉ ra những thách thức mới mà bất động sản KCN Việt Nam đang gặp phải. Đầu tiên đó là sự gia tăng cạnh tranh thu hút FDI trong khu vực. Trong đó, Ấn Độ và Indonesia là hai nước cũng đang nắm nhiều lợi thế vượt trội trong thị trường này. Như tại Ấn Độ, nước này đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha và 1.500 tỷ USD để phát triển cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhờ đó thu hút được nhiều “ông lớn” trên thế giới tham gia vào thị trường này.

Tiếp đó là vấn đề chung của thế giới khi thuế tối thiểu toàn cầu 15% sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2024. Các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Do đó làm ảnh hưởng đến chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam và cũng khiến thị trường trong nước mất đi một lợi thế.

Cuối cùng đó là nguy cơ thiếu điện trong giờ cao điểm, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.