Chỉ còn hơn 1 tháng nữa là kết thúc năm 2022, thế nhưng, có thể thấy rõ thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình cảnh trầm lắng. 

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Thị trường bất động sản năm 2022 có 2 giai đoạn chi phối, đó là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Sự trầm lắng này thể hiện qua việc nguồn cung và cầu đều giảm mạnh so với các năm trước. Câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm.

Trong khi đó giá bất động sản đang có xu hướng đi ngang, một số phân khúc có giảm nhẹ, như đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ... Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. 

Bên cạnh đó, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm. 

“Tuy nhiên tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết”, TS Cấn Văn Lực cho biết.

Sự trầm lắng của bất động sản đã lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng… 

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2022, ông Lực nêu ra 6 vấn đề đang chi phối, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. 

“Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài. Hy vọng thị trường trong năm tới sẽ phục hồi dần”, ông Lực nêu quan điểm.

Để làm được điều đó, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản.

Liệu có nên kích cầu hay không. “Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền…”, ông Lực nêu ví dụ.

Thứ tư, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng. 

Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Ông Lực phân tích: Cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022: Tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, trái phiếu doanh nghiệp khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%. 

“Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản. Theo tôi, cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều”, ông Lực nêu quan điểm.

Trước thực trạng này, ông Lực cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. 

Cần lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...).

Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... 

“Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cuối cùng là, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn”, ông Lực nói.