Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới chào bán, giảm hơn 80% so với năm 2022. Riêng trong quý IV/2023, có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới tập trung ở các tỉnh Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng… Trong đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023, giảm 93,5% so với năm 2022. Tại thị trường sơ cấp, giá bán có dấu hiệu tăng nhẹ so với thời điểm chào bán do các dự án đi vào giai đoạn hoàn thiện, với hệ thống hạ tầng, tiện ích được hình thành.

Còn tại thị trường thứ cấp, với chuỗi thông tin cắt lỗ, giảm giá cũng khiến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng giảm đến 50% giá bán. Đáng nói, mặc dù đã rao bán cắt lỗ nhưng thanh khoản tại thị trường trong suốt một năm vẫn vô cùng hạn chế.

Tương tự, số liệu của DKRA Group cũng cho thấy sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và tiêu thụ của bất động sản nghỉ dưỡng khi chỉ có 2.542 căn mở bán trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với 366 căn được bán ra, tương đương 6% so với năm ngoái. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Phân khúc condotel ghi nhận 5.937 căn được mở bán, tỷ lệ tiêu thụ tầm đạt 20% (1.164 căn). Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung ở những dự án có sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn.

Dự đoán tình hình thị trường trong năm 2024, DKRA cho rằng loại hình condotel dự báo giảm nguồn cung so với năm 2023, dao động khoảng 800 – 1.000 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng sẽ dao động ở mức 250 – 300 căn, còn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng sẽ dao động ở mức 200 – 300 căn.

Về lực cầu, thị trường sẽ tiếp tục đà giảm và kéo dài cho đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong năm tới. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi trong năm 2024.

Những chính sách này mặc dù hấp dẫn nhưng vẫn chưa đủ sức thay đổi cục diện khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Thay vào đó, thị trường này cần sự phục hồi của ngành du lịch để có động lực lấy lại đà tăng trưởng. Đồng thời, các chủ đầu tư vẫn cần có định hướng phát bền vững và chú trọng về chất hơn về lượng.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho biết, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung – cầu tại nhiều khu vực. Bên cạnh đó, một số dự án nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.

Chuyên gia này cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm, nhiều dự án cũ đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng ‘phòng thủ’ vẫn chiếm đa số. Do đó, từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ khó có sự đột biến. Sau mốc thời gian này, thị trường sẽ cải thiện hơn nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.