Theo báo cáo của DKRA Vietnam về toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2018 với chủ đề “Những gam màu sáng - tối", trong năm 2018, toàn thị trường giảm nhiệt nhẹ ở nguồn cung mới và cầu. Với tình hình giao dịch ổn định, phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu. Cụ thể, trong năm 2018, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 3,736 nền, bằng 52% so với nguồn cung của năm 2017 (khoảng 7,181 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% (khoảng 3,272 nền), bằng 48% so với năm 2017 (khoảng 6,851).
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế TW trình bày về triển vọng kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính năm 2019 cùng những liên quan và tác động trực tiếp đến BĐS.
Giá bán tăng trung bình từ 12% - 15% so với năm 2017. Tuy nhiên, mức tăng giá tập trung ở giai đoạn đầu năm. Trong 6 tháng cuối năm 2018, giá bán không có nhiều biến động. Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường (hơn 50%), quy mô dự án nhỏ từ 1 - 2ha.
Nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ trong năm 2018 có sự giảm nhẹ so với năm 2017, tuy nhiên trên tổng thể vẫn dồi dào và có giao dịch ổn định. Giá bán căn hộ tăng trung bình 7%-10% so với năm 2017 và chủ yếu tăng giá trong 6 tháng đầu năm 2018.Trong 6 tháng cuối năm, thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C.
Phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung, lượng tiêu thụ đều sụt giảm mạnh. Trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp với mức giá trung bình từ 15 tỷ đồng/căn. Với lợi thế cơ sở hạ tầng, giao thông được đầu tư mạnh mẽ trong thời gian qua, khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu thị trường về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ.
Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, từ cuối năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự nghỉ dưỡng đã bắt đầu giảm nhiệt và đà giảm tiếp tục kéo dài qua năm 2018. Theo thống kê, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52% và 54% so với năm 2017.
Từ những đánh giá ở trên, DKRA Việt Nam dự báo, trong năm 2018, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, DKRA Vietnam nhận định nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dao động ở mức 30.000 – 35.000 căn. Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm khi chưa có nhiều dự án sẵn sàng tung ra thị trường.
Nguồn cung nhà phố, biệt thự trong năm 2019 có thể lên đến 2.500 – 3.500 căn nếu thị trường thuận lợi và sự chuẩn bị đầy đủ kịp thời của chủ đầu tư. Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ.
Năm 2019 có thể là một năm thách thức của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi hàng loạt dự án được đưa vào vận hành. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở những địa phương quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận.
Các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp tại TP.HCM và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển nhờ lượng khách nước ngoài, đa phần từ các nước Châu Á tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam.
Tại hội nghị, bàn về Thị trường BĐS TP.HCM với chủ đề “Những gam màu sáng - tối”, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam cho biết, sau giai đoạn đóng băng từ 2009 - 2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng đã phục hồi và tăng trưởng sôi động trong các năm tiếp theo. Nhìn lại chặng đường vừa qua, đặc biệt trong năm 2017 - 2018, DKRA Vietnam ghi nhận thị trường đã có nhiều thay đổi đáng kể, bao gồm cả hai mặt tích cực và hạn chế song hành lẫn nhau.
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam trình bày chủ đề thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM - “Những gam màu sáng - tối”
Ở mặt tích cực, thị trường có những điểm nổi bật như: Vai trò quản lý của Nhà nước ngày càng phát huy hiệu quả và giúp thị trường minh bạch, phát triển đúng hướng và giảm thiểu rủi ro cho tất cả các bên; Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, đơn cử như ở khu vực phía Đông Sài Gòn.
Nguồn cung sản phẩm gia tăng và đa dạng ở tất cả các phân khúc; Đồng thời, sức tiêu thụ theo ghi nhận cũng rất tích cực, thúc đẩy giao dịch sôi động trên thị trường bất động sản, tạo ra nhiều giá trị đóng góp trong nền kinh tế chung; Các chủ đầu tư nội liên tục nâng cao năng lực và khẳng định thương hiệu trước các chủ đầu tư ngoại, tiêu biểu như Vinhomes, Sơn Kim Land, Thảo Điền Investment, Hà Đô… Mặt khác, các chủ đầu tư ngoại đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng mạnh mẽ hơn, thúc đẩy thị trường phải liên tục cạnh tranh và từ đó phát triển tốt hơn.
Quy mô các dự án ngày càng lớn và được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn; Các chính sách bán hàng được công bố minh bạch và hấp dẫn, tạo nên sự cạnh tranh trên thị trường mà trong đó, khách hàng được hưởng lợi nhiều nhất.
Lực lượng môi giới bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và chỉn chu hơn; Ứng dụng rộng rãi của công nghệ và các thiết bị thông minh từ tìm kiếm, tiếp thị đến vận hành và quản lý bất động sản.
Bất động sản bền vững, bất động sản xanh ngày càng được thị trường đánh giá cao và xem đây là xu hướng tất yếu để phát triển; Đa dạng hơn các kênh huy động vốn thông qua nguồn FDI, M&A dự án, kênh chứng khoán… giúp chủ đầu tư dễ tiếp cận nguồn vốn để đầu tư và phát triển dự án.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế: Sự chênh lệch cung cầu và tỷ trọng nguồn cung bất hợp lý giữa các phân khúc căn hộ hạng A, hạng B và hạng C; Những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018, tuy đã được điều chỉnh kịp thời, song vẫn gây ra nhiều lo ngại.
Theo thống kê, khách đầu tư chiếm tỷ trọng lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt thị giá thực.
Lượng khách nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam tăng nhanh trong khi chưa có những quy định quản lý về lâu dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro liên đới về xã hội, chính trị, kinh tế,…
Nhiều cuộc xung đột lợi ích giữa khách hàng, cư dân và chủ đầu tư, bắt nguồn từ những nguyên nhân như chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, quy định pháp lý chưa chặt chẽ, dẫn đến nhiều kẽ hở khi triển khai dự án,…
Chương trình bố trí nguồn vốn vào bất động sản chưa hợp lý. Do đó, khi thị trường có những dấu hiệu đáng quan ngại, giải pháp hiện thời là siết tín dụng vốn và về lâu dài sẽ gây ảnh hưởng sức cầu cũng như kìm hãm sự tăng trưởng của thị trường.
Quy hoạch kém bền vững dẫn đến mặt trái khi thị trường phát triển là cảnh quan đô thị bị phá vỡ, ảnh hưởng môi trường và chất lượng sống của con người.
Dựa trên những đánh giá toàn cảnh, DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2018 là một bức tranh đáng lạc quan và có nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai.
Thanh Hải
