Vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng

Trong báo cáo tình hình phát triển nhà ở 6 tháng đầu năm 2022, Bộ Xây dựng thừa nhận: Số lượng nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành trong thời gian qua vẫn còn hạn chế, chưa thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng qua là 22 dự án, với 5.217 căn, số lượng dự án bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng 54% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Với phân khúc nhà ở công nhân, tính tổng số dự án từ trước tới nay đã hoàn thành là 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn xây dựng.

Tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng so với cùng kỳ năm 2021, lượng giao dịch tập trung nhiều vào phân khúc đất nền.

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù nguồn cung các dự án nhà ở suy giảm, kinh tế có nhiều khó khăn nhưng tổng lượng giao dịch bất động sản năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022 vẫn tăng tập trung vào phân khúc đất nền, nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Đặc biệt trong năm 2021 lượng giao dịch đất nền tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Phía Bắc tập trung tại các khu vực: vùng ven TP Hà Nội, tại các địa phương Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa…

Phía Nam tập trung tại các khu vực vùng ven TP HCM, tại các địa phương Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa… 

Một số địa phương, có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, đồn thổi, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát.

Giá bất động sản tăng mạnh, nhưng chưa sát giá thực tế

Cũng chính vì thiếu nguồn cung trầm trọng, giá nhà ở tại các đô thị lớn tăng vọt. Bộ Xây dựng thừa nhận, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các  phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II/2022.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021.

Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5%. Trong khi đó, tại TP HCM, giá chung cư tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, tăng bình quân tăng khoảng 5-7% so với quý trước. Đặc biệt, cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh.

Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản tăng cao ở hầu hết các địa phương đối với nhiều phân khúc bất động sản. Nguyên nhân tăng giá bất động sản là do có sự chênh lệch về cung và cầu, nguồn cung bất động sản trong khi nhu cầu đầu tư, mua để sử dụng của người dẫn vẫn cao.

Bên cạnh đó, do ảnh hưởng của dịch bệnh, thời gian thực hiện dự án kéo dài, chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay khi thực hiện dự án tăng lên; do dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực khác dồn vào trú ẩn trong lĩnh vực bất động sản. 

Tuy nhiên, số liệu thống kê, báo cáo của các địa phương có thể còn chưa sát và thấp hơn so với giá giao dịch thực. Trong thực tế còn có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. 

Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Để giảm các loại thuế, phí khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân, tổ chức thường kê khai mức giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Đây gọi là hiện tượng “hai giá” trong giao dịch bất động sản. 

“Thông thường, người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng căn cứ theo khung giá đất do Nhà nước quy định. Do vậy, giá giao dịch bất động sản trên hợp đồng thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế”, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.