Trong Hội nghị đối thoại áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bà Phạm Thị Thu Hà, Phó Trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Chính sách phát triển nhà ở xã hội là chính sách được tất cả người dân quan tâm, đặc biệt được Đảng và Nhà nước dành hẳn 1 chương để quy định chi tiết về loại hình này trong Luật nhà ở.

Về một số điểm mới, thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NOXH), ở Luật Nhà ở mới đã tách một số đối tượng là Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ hai, là hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thêm quy định UBND cấp tỉnh có thể quy định bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH cho đối tượng hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn; khu vực thiên tai.

Thứ ba là điều kiện được hưởng chính sách về NOXH đã bỏ điều kiện về cư trú. Trước đây, người ở Hà Nội chỉ mua được nhà ở Hà Nội còn giờ muốn mua nhà ở TP HCM thì chỉ cần chứng minh không có nhà ở TP HCM là có thể mua được.

Đặc biệt là có thể cải thiện được thủ tục hành chính đó là việc chỉ cần xác nhận đối tượng và vợ/chồng (nếu có) không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, TP trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH tại thời điểm nộp hồ sơ là đủ điều kiện thay vì phải xác minh rất nhiều thông tin như trước đây…

Bên cạnh đó, luật mới lấy luôn mốc thu nhập hàng tháng bằng hoặc dưới 15 triệu đồng hoặc tổng thu nhập 2 vợ chồng bằng hoặc dưới 30 triệu đồng là đủ điều kiện mua nhà ở xã hội…

Trong pháp luật hiện hành, trình tự phát triển NOXH theo luật mới đã rút ngắn rất nhiều thủ tục hành chính, gồm 3 bước.

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án, bước quy hoạch có sự khác biệt trong đó có yêu cầu về quy hoạch khi đấu thầu dự án là có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500. Đặc biệt, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn. Bên cạnh đó, trường hợp chủ đầu tư xây dựng trong phạm vi dự án nhà ở xã hội thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất phải nộp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hai bước ở giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc dự án không có sự khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại.

Đất để phát triển NOXH là vấn đề mà hầu hết các doanh nghiệp đều đang rất quan tâm. Với luật mới, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo nhu cầu của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển NOXH độc lập; quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án nhà ở thương mại. Quỹ đất dành để phát triển NOXH phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng NOXH.

Quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án nhà ở thương mại có ba trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, dành diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, tại đô thị đặc biệt, loại I, II, III, UBND tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) để xây dựng NOXH.

Trường hợp thứ hai, bố trí quỹ đất NOXH ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại. Tại đô thị đặc biệt, loại I, II, III, UBND cấp tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thì quyết định việc bố trí quỹ đất NOXH ngoài phạm vi dự án khi chủ đầu tư có quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị nơi có dự án nhà ở thương mại đó, có diện tích đất ở có giá trị tương đương hoặc có diện tích đất ở tương đương diện tích đất ở làm NOXH của dự án nhà ở thương mại đó.

Trường hợp thứ ba, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% NOXH. Theo đó, tại đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại quyết định việc không dành quỹ đất ở để xây dựng NOXH và chấp thuận chủ đầu tư nhà ở thương mại thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. 

Về vấn đề ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, bên cạnh việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn, chủ đầu tư được hưởng mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH.

Về giá bán, công thức tính giá thuê, giá thuê mua hướng dẫn tại Điều 31, Điều 32, 33 NĐ 100/2024/NĐ-CP. Cũng theo luật mới, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án sẽ thực hiện việc thẩm định giá bán, giá thuê mua NOXH do chủ đầu tư đề nghị.

Về vấn đề nguồn vốn ưu đãi có thêm điểm mới đó là nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và các nguồn hợp pháp khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định để thực hiện mục tiêu, kế hoạch NOXH tại địa phương. Đáng chú ý là các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định sẽ cho vay nhà ở xã hội theo quy định do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ...