Suốt hai thập kỷ qua, lĩnh vực bất động sản là một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế kỷ lục của Trung Quốc. “Sức khỏe” của ngành này cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các ngành xây dựng, sản xuất sắt thép và xi măng tại nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Ngoài ra, bất động sản còn là một kênh đầu tư ưa thích của những người Trung Quốc muốn tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn mà tiền gửi ngân hàng có thể đem lại.

Doanh số bán nhà “giảm nhiệt”

Doanh số bán nhà và giá bán đã giảm xuống do kinh tế suy thoái và những hạn chế của đại dịch Covid-19. Theo nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương, niềm tin của người tiêu dùng đang xuống mức thấp kỷ lục, có khoảng 73% người dân cho rằng giá nhà ở sẽ ổn định hoặc giảm trong thời gian tới. Ngay cả kỳ nghỉ Tuần lễ vàng (thường là thời kỳ thuận lợi cho bất động sản, thúc đẩy nhiều động lực bán nhà đất), doanh số bán ra đã giảm 38%.

Những đợt kích thích nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở Trung Quốc - tung hàng tỷ đô la cho vay ngân hàng, cắt giảm lãi suất và hỗ trợ nhà phát triển - đã không giúp bà Echo và nhiều cá nhân, tổ chức buôn bất động sản bán được nhà ở gần Thượng Hải.

Dẫu vậy, nhiều nhà phân tích thị trường lạc quan tin rằng tình trạng suy thoái tài sản kinh niên của Trung Quốc sẽ không xấu đi và việc kích thích sẽ bắt đầu có hiệu quả trong năm nay hoặc năm sau, tuy nhiên, thực tế đối với những nhà đầu tư bất động sản như Echo lại ảm đạm hơn đáng kể.

Echo, người bán bất động sản chỉ nhận được 4 sự quan tâm của khách hàng trong suốt sáu tháng, thậm chí còn phải xem xét giảm 10%. Bà tin rằng thị trường bất động sản trì trệ của Trung Quốc - điều tồi tệ nhất trong lịch sử hiện đại sẽ kéo dài trong nhiều năm. “Mọi người đều chờ đợi giá nhà sụt giảm mạnh trước khi quyết định mua”. Vì thế "một vòng luẩn quẩn tiếp diễn chẳng biết bao giờ dừng lại”, bà chia sẻ.

Quy mô tuyệt đối của lĩnh vực nhà ở dân dụng của Trung Quốc đồng nghĩa với việc rất nhiều lĩnh vực đang bị đe dọa, với ước tính dao động từ 2,4 nghìn tỷ USD cho thị trường nhà mới đến 52 nghìn tỷ USD cho các dự án bất động sản hiện có.

Bất động sản chiếm hơn 1/4 tổng sản lượng nội địa và gần 40% tổng tài sản hộ gia đình. Khó có Chính phủ nào có thể làm vỡ bong bóng quy mô này mà không gây ra khủng hoảng tài chính, và những nỗ lực trước đó ở Nhật Bản năm 1989 và Hoa Kỳ năm 2007-2008 đã thất bại nặng nề.

Ngoài giá nhà tại bốn thành phố lớn nhất nền kinh tế thứ hai thế giới, giá nhà ở những khu vực còn lại đã ghi nhận mức giảm trong hơn một năm nay.

Tung nhiều chính sách giải nguy thị trường

Do đó, các nhà hoạch định chính sách đang khẩn trương tung ra nhiều kế hoạch xoa dịu tình hình, trong khi đó Chính phủ gần đây đã cho phép gần hai chục thành phố giảm tỷ lệ cho vay thế chấp. Các nhà quản lý tài chính đã chỉ đạo các ngân hàng quốc doanh lớn nhất cho ngành bất động sản vay ít nhất 600 tỷ Nhân dân tệ. Bắc Kinh thậm chí còn cung cấp một khoản giảm thuế bất thường cho bất kỳ ai mua nhà mới trong vòng một năm kể từ khi bán căn nhà cũ của họ.

Cho đến nay, không có động thái nào giúp khôi phục niềm tin vào một lĩnh vực đã phải chịu đựng nỗi đau vô tận trong 18 tháng qua. Chính phủ đàn áp việc vay nợ đã tác động đến các nhà phát triển như China Evergrande Group, làm dấy lên làn sóng vỡ nợ trái phiếu trị giá hơn 50 tỷ USD.

Trong tuần này, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đưa ra một phân tích cho thấy 45% các chủ đầu tư có thể không thể trang trải các khoản nợ của họ với doanh thu như hiện nay và 20% trong số họ có thể mất khả năng thanh toán nếu giá trị hàng tồn kho của họ được đánh dấu theo giá bất động sản hiện tại.

Con số nợ vẫn cứ tăng dần, trong khi chỉ số chứng khoán bất động sản chính đã giảm 39% trong năm nay. Cổ phiếu bất động sản và trái phiếu khó có thể phục hồi cho đến khi doanh số bán nhà tăng lên.

Người tiêu dùng cũng đang cảm thấy khó khăn. Tình trạng hỗn loạn đã làm dấy lên các cuộc biểu tình chưa từng có sau khi cuộc khủng hoảng tiền mặt của các nhà phát triển dẫn đến việc chậm trễ xây dựng trên khắp Trung Quốc, khiến hàng trăm nghìn chủ nhà tẩy chay các khoản thanh toán thế chấp của họ cho đến khi nhà của họ được xây dựng.

Tác động lan tỏa tiềm tàng đối với nền kinh tế là rất lớn. Hàng triệu hộ gia đình đang phải chứng kiến nhiều khoản tiết kiệm nhanh chóng mất giá trong khi liên tiếp các đợt bùng phát Covid-19 đã kéo lòng tin của người tiêu dùng xuống mức thấp. Rủi ro đang ngày càng tịnh tiến khiến nhiều người dân chọn con đường “chi tiêu thông minh, tiết kiệm hơn” trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong 9 tháng đầu năm nay, các ngân hàng đã ghi nhận số lượng thế chấp ít nhất trong bất kỳ năm nào kể từ năm 2015.

Cuộc suy thoái bước vào năm thứ hai đã phá vỡ kỷ lục đã ghi nhận trước đó, biến đây trở thành đợt sụt giảm mạnh nhất và dài nhất kể từ khi sở hữu nhà tư nhân bắt đầu vào những năm 1990. Trong khi doanh số bán hàng ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến tăng nhẹ trong những tuần đầu tiên của tháng 9, thì thị trường chung tính theo đô la tại 100 nhà phát triển lớn nhất vẫn giảm 25% vào tháng trước so với một năm trước đó.

Lengmu, một đại lý bất động sản ở Thượng Hải, mới chỉ thực hiện hai giao dịch kể từ khi thành phố dỡ bỏ lệnh cấm vận vào tháng Sáu. Ông cho biết số lượng nhà cũ bán được trung bình trong một khu nhà đã giảm xuống dưới 10 căn trong sáu tháng qua, so với khoảng 30 – 50 căn trong một năm tài chính “tốt đẹp”. Hầu hết các hhách hàng tiềm năng đều đã rời thành phố hoặc đang chờ giá giảm.

Khủng hoảng nhà đất sẽ lan tràn sang lĩnh vực ngân hàng?

Một số nhà kinh tế cho rằng các động thái chính sách, cùng với việc nới lỏng dần các hạn chế của Covid, có thể giúp thị trường tìm được mức sàn trong năm nay và ổn định vào năm 2023.

“Các biện pháp của Chính phủ nhằm ngăn chặn những khó khăn trên thị trường bất động sản tràn sang nền kinh tế rộng lớn hơn là kích thích thị trường nhà ở”, các nhà phân tích của Morgan đã viết trong một ghi chú ngày 9 tháng 10. Họ không thấy sự phục hồi của ngành cho đến quý II/2023 năm sau. Trong khi đó, Deutsche Bank AG cho biết thị trường có thể đã chạm đáy vào tháng Tám.

Những người lạc quan chỉ ra rằng tầng lớp trung lưu đang phát triển của Trung Quốc sẽ thúc đẩy mức chi tiêu mới. Trung Quốc đã vượt qua Nhật Bản để trở thành nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vào năm 2010, nhờ quá trình đô thị hóa lớn nhất trong lịch sử.

Tuy nhiên, Bloomberg Economics cho biết xu hướng này đang chậm lại, với khoảng 65% dân số Trung Quốc hiện đang sống ở các thành phố. Theo Chang Shu, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Bloomberg Economics, nguồn cung nhà ở cần giảm khoảng 25% để phù hợp với nhu cầu cơ bản dự kiến vào năm 2031. Những người mua đầu cơ đã giảm hẳn nhu cầu thu mua bất động sản.

Ước tính, trong thập kỷ trước, nhiều nhà phát triển bất động sản như tập đoàn Evergrande đã đi vay “điên cuồng” để xây thêm nhiều căn hộ. Đến thời điểm này, Bloomberg Economics ước tính khoảng 2,8 tỷ mét vuông bất động sản hiện đang trống - diện tích gấp 47 lần Manhattan (Mỹ).

Ngay cả khi Bắc Kinh thực hiện các bước để thúc đẩy thị trường, chính phủ vẫn kiên định với câu thần chú rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” - cho thấy không có hứng thú quay trở lại kỷ nguyên phát triển của thập kỷ trước. Hoàn thiện những ngôi nhà đang dang dở là giảm thiểu bất ổn xã hội và bảo vệ sự ổn định tài chính.

Các nhà kinh tế của Morgan Stanley gần đây đã bắt đầu dự đoán tăng trưởng của Trung Quốc sẽ chỉ 1% trong nửa đầu năm tới và 11 triệu người mất việc làm. IMF đã vẽ nên bức tranh ảm đạm của riêng mình về cách mà tình trạng sụt giảm nhà ở có thể biến thành một cuộc khủng hoảng ngân hàng. Trong kịch bản đó, 15% các ngân hàng nhỏ có thể bị phá sản.

Lê Na (Theo Bloomberg)