Sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, tâm điểm của thị trường bất động sản Việt Nam chính là phân khúc đất nền. Khắp nơi, từ Bắc vào Nam, hầu như tỉnh nào cũng “sốt” đất nền.

Ngay cả những địa phương không có thế mạnh về kinh tế, như Quảng Trị, Ninh Bình hay Bình Phước cũng xuất hiện “sốt” đất. “Sốt” đất cũng khiến giá trị đất đai tăng chóng mặt, nhiều địa phương giá đất tăng gấp 2, gấp 3, thậm chí có nơi tăng 7, 8 lần so với năm ngoái.

Trong khi cả thị trường đổ dồn đầu tư đất nền, thì phân khúc chung cư lại khá trầm lắng, nhất là thị trường sơ cấp gần như “ngủ đông”. Ngay cả các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, lượng giao dịch kể từ sau Tết cũng không quá cao.

Một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, có 3 nguyên nhân khiến phân khúc chung cư thất thế so với đất nền. Đầu tiên là việc nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Theo số liệu của CBRE, dự kiến trong năm 2021, Hà Nội sẽ có khoảng 23.000 - 24.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Trong khi đó, tại TP.HCM, dự kiến cũng sẽ có khoảng 40.000 căn hộ mới ra mắt.

Mặc dù, số lượng căn hộ mới dự kiến ra mắt trong năm 2021 tăng khoảng 10% - 15% so với năm ngoái, song vẫn chưa thể đáp ứng được lực cầu khổng lồ của khách hàng. 

Chính vì không có sản phẩm mới để rót vốn, đã buộc nhà đầu tư đi tìm phân khúc khác để sinh sôi dòng lợi nhuận, và đất nền được nhiều người “chọn mặt, gửi vàng” trong giai đoạn này.

Thứ hai, cũng do nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, đã đẩy giá trị căn hộ lên rất cao, nhất là phân khúc bình dân và giá rẻ. 

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Bộ Xây dựng, Hội môi giới bất động sản đã cho thấy: Tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc căn hộ dưới 20 triệu đồng gần như biến mất. Trong khi đó, giá bán căn hộ hạng B đã tăng từ 25 - 30 triệu đồng/m2, lên ngưỡng 35 - 40 triệu đồng/m2. Căn hộ hạng A thì vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2.

Hiện tại, giới đầu tư phải cần ít nhất 2 tỷ đồng trở lên, mới đủ sức “ôm” căn hộ, bất kể thuộc phân khúc nào. Trong khi đó, khi quyết định rót vốn vào đất nền, nhất là đất nền tỉnh lẻ, ven đô, nhà đầu tư chỉ cần trên dưới 1 tỷ đồng là đủ.

Ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản chia sẻ: “Đất nền có nhiều loại giá, từ vài trăm triệu, cho tới vài chục tỷ đều có, phù hợp với nhiều nhà đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận của đất nền cũng rất cao, có khi lên tới 200% - 300%/năm. Trong khi đó, do giá căn hộ ngày càng cao, tỷ suất sinh lợi nhuận thấp hơn đất nền. Nên mới có tình trạng đất nền ngày càng “thăng hoa”, chung cư thì im ắng”.

Thứ ba, thị trường bất động sản Việt Nam có nghịch lý, căn hộ cao cấp thì thừa cung, căn hộ bình dân và giá rẻ lại thiếu cung trầm trọng. Do không có phân khúc vừa túi tiền, nên giới đầu tư cũng “bỏ rơi” phân khúc căn hộ để đi tìm “miền đất hứa”.

Ông Vĩnh cho biết thêm: Do lực cầu kém, nên nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội xuất hiện tình trạng cắt lỗ sâu để đẩy hàng nhanh. Tại một số dự án khu đô thị cao cấp tại Nam Từ Liêm hay Gia Lâm, mức căn lỗ căn hộ cao cấp dao động từ 200 triệu - 300 triệu đồng. Thậm chí, có dự án tại khu vực trung tâm cắt lỗ tới 700 triệu đồng. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho biết, đầu tư chung cư để cho thuê cũng là 1 xu hướng mới trong thị trường hiện nay. Đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố, điều kiện cho thuê rất tốt. 

Còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư ở trung tâm. Đặc biệt, quản lý bất bất động sản là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản.

Trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư khi rót vốn vào phân khúc chung cư nên lựa chọn dòng sản phẩm vừa túi tiền, và phải có chiến lược bài bản, như thay đổi cách vận hành, hoặc đầu tư cho thuê lâu dài để thu hồi dòng vốn.