Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội Nguyễn Chí Dũng, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập.

Hiện nay đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.

Thế nhưng các nhà chung cư cũ lại được xây dựng trong những năm từ 1960 đến 1982, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển). Hiện nay hầu hết đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân, có nhiều nhà nguy hiểm nên cần phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới.

Từ năm 2007 đến nay, trên địa bàn Thành phố mới có14 dự án chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chỉ chiếm khoảng 1% tổngsố nhà ở chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội.

Theo đó, để đảm bảo đáp ứng được yêu cầu 100% tái định cư tại chỗ cho các hộ dân thì cần phải điều chỉnh tăng các chỉ tiêu về dân số, giảm mật độ xây dựng, tăng chiều cao công trình và khai thác tối đa không gian ngầm để bố trí các dịch vụ, tiện ích công cộng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của Quốc hội. Còn với cấp tỉnh nếu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Theo ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và xây dựng Xuân Mai, nhiều nhà đầu tư muốn tham gia cải tạo và xây dựng chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Nguyên nhân được cho là còn nhiều vướng mắc trong khung chính sách và công tác giải phóng mặt bằng cho dù các doanh nghiệp rất quyết tâm đồng hành cùng Thành phố.

Đó là việc hiện nay còn thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; thiếu chế tài và công tác tuyên truyền, vận động người dân của chính quyền địa phương; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài.

Nhiều thủ tục gần như không thể thực hiện được nếu không điều chỉnh Luật hoặc vận dụng phù hợp; công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn…

Việc chậm triển khai đầu tư dự án, nhất là trong khâu giải phóng mặt bằng khiến nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ bị động cao, dự án không hiệu quả. Ngoài ra, việc các hộ cơi nới diện tích khác với giấy tờ gốc thì các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn.Bên cạnh khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng thì thủ tục lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án cũng khiến các nhà đầu tư “chùn bước” dù đã được rất nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản có ý kiến xong đến nay vẫn chưa có hướng giải quyết.

Theo các chuyên gia, còn một nguyên nhân nữa là việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không được chủ động quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư. Bởi lẽ, theo quy định cần phải được thống nhất của tất cả các chủ sở hữu mới được tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điều này cũng khiến cho thủ tục đầu tư kéo dài và gây tác động rất lớn vào kế hoạch sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.

Từ thực tế trên có thể nhận thấy để khơi thông dòng vốn cho cải tạo trên 1.500 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội sẽ còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết nếu không sẽ khó có cơ sở hiện thực hóa trong thời gian tới.

Nhất là chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi mới thoát khỏi sự bất lực, nếu không việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hàng chục năm nay vẫn “dậm chân” tại chỗ. Điều này có thể khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí "đầu hàng" ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án.

Minh Sơn