Khó đạt được thỏa thuận 100% với người dân

Một trong những vướng mắc nhất cho mỗi dự án cải tạo chung cư cũ chính là hệ số đền bù và quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân. Chính những bất cập này khiến việc cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ lâu vẫn “dậm chân” tại chỗ.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu, quy định cũ là phải thoả thuận được tất cả với người dân, t rất khó để người dân có thể đồng ý hết với một tỷ lệ đền bù nhất định và các phương án tái định cư. Bên cạnh đó, việc đền bù Nhà nước giao cho nhà đầu tư thoả thuận với người dân nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K (hệ số điiều chỉnh giá đất) = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 đến 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có. 

Một số tập đoàn về bất động sản đã làm một cuộc khảo sát với 3436 căn hộ (16088 người dân) tại tập thể Thành Công cho thấy có khoảng 94% hộ dân ủng hộ dự án; 91% đề nghị tái định cư tại chỗ; 85% hộ dân muốn tăng diện tích căn hộ sau cải tạo; Mong muốn diện tích 50-100m2: 25%; diện tích trên 100m2: 75%. Diện tích sử dụng hiện hữu: 13m2 sàn/người; Diện tích mong muốn 19m2 sàn/ người. 80% người dân muốn có siêu thị tại nơi ở. Thế nhưng các hộ tầng 1 không kê khai phiếu khảo sát.

Theo kết quả khảo sát của Công ty CP Tập đoàn T&T tại khu tập thể Đại học Thủy Lợi, tỷ lệ ủng hộ với chủ trương cải tạo chung cư cũ đạt 75%; số không đồng thuận chiếm 25%. Với các hộ dân đang sống tại nhà liên kề chung cư cũ: 20% đồng ý cải tạo và 80% không đồng ý cải tạo. Nhu cầu tái định cư tại chỗ: 93,3% các hộ đang sống tại nhà chung cư trả lời có mong muốn; nhu cầu mua thêm diện tích: 52,1%.

Trước đó, khi cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ do Handico7 làm chủ đầu tư đã gặp phải tình trạng khiếu kiện kéo dài của một số hộ tầng 1. Nhiều hộ dân tầng 1 do khai thác thương mại, cho thuê có thu nhập cao nên thường không muốn cải tạo lại chung cư. Trong khi đó các hộ từ tầng 2 trở lên thì đồng thuận rất cao.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho hay, phương án cải tạo khu tập thể cũ phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, mà điều này bị cho là rất khó, thậm chí bất khả thi. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao, nhà đầu tư không thể chấp nhận. Mặt khác, không phải chỗ nào cũng có thể dễ dàng nâng tầng chung cư cũ tới mức tạo ra được lợi ích đủ chia sẻ cho tất cả mọi người. Nhà đầu tư dự án cho rằng phải tăng thêm 15 tầng mới có lợi, nhưng quy hoạch lại chỉ cho phép tăng có 10 tầng.

Ngoài ra, đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.

Thay cũ, đổi mới thế nào?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi mới thoát khỏi sự bất lực, ngăn chặn được những đòi hỏi vô lý của bộ phận thiểu số, giúp số đông cư dân không bị vạ lây.

Kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới cho thấy, đất xây chung cư luôn được quy định là có thời hạn, từ đó việc xây dựng lại khi cũ nát rất dễ dàng. Tuy nhiên tại Việt Nam, chính sách đất đai từ năm 1998 đã cho đất ở được sử dụng vô thời hạn, bao gồm cả đất để phát triển chung cư.  

Để đạt được thỏa thuận với người dân, Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân.

Liên quan đến vấn đề áp dụng hệ số đền bù, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu đề xuất cần có quyết định giao cho HĐND cấp tỉnh, theo từng khu vực có hệ số đền bù là bao nhiêu để nhà đầu tư có thể áp dụng. Đồng thời, thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1. Có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ, còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. 

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và xây dựng Xuân Mai cho rằng, cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội, cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.

Trong đó, để giải quyết một số khó khăn, vướng mắc xuất phát từ quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa phù hợp với thực tiễn đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, nghiên cứu đồng thời thực hiện đồng bộ trong nội dung Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP trong thời gian tới.

Minh Phương