Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) phân tích: Thông tư 06 đã đưa ra quy định 10 trường hợp “đặc biệt” không được vay vốn tín dụng.

“Quy định trước đó chỉ nêu 6 trường hợp, nhưng Thông tư 06 đã bổ sung thêm 4 trường hợp khác, nâng tổng số 10 trường hợp không được vay tín dụng”, ông Châu nói.

Ví dụ, các tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

“Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện. Do đó, có thêm quy định mới sẽ tiếp tục là rào cản cho sự hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn khó khăn, thanh khoản và dòng tiền sụt giảm thì Thông tư 06 của NHNN như "cú đấm bồi", gây nhiều khó khăn.

Việc đưa thêm các trường hợp không được tiếp cận vốn tín dụng chắc chắn sẽ có tác động tiêu cực vì dòng vốn từ ngân hàng luôn là nguồn lực chính của người mua nhà, chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án.

“Việc hạn chế cho các đối tượng vay ảnh hưởng tiêu cực tới cả người mua nhà và chủ đầu tư bán nhà trong bối cảnh Chính phủ đang đưa những cơ chế khuyến khích, "rã băng" thị trường bất động sản. Doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong việc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, cơ cấu lại cổ đông. Trên thực tế, số lượng doanh nghiệp chưa niêm yết có số lượng vượt trội so với các doanh nghiệp đang hoạt động trên sàn chứng khoán”, ông Toản phân tích.

Bên cạnh đó, việc hạn chế cho vay khi dự án “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thực sự là đánh đố doanh nghiệp vì nếu đủ điều kiện thì doanh nghiệp đã có nhiều phương án huy động khác chưa kể tới gần như 90% các dự án hiện tại đều tắc về pháp lý, không đủ điều kiện cho vay theo Thông tư 06.

Đối với các dự án PPP, công trình hạ tầng... đặc thù cần lượng vốn lớn trong khi nguồn thu hoàn vốn kéo dài thì việc huy động các nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án là tất yếu. Nhưng Thông tư 06 lại chặn luôn dòng vốn này do không cho phép đối tác của chủ đầu tư (bên thứ 3) vay vốn thông qua hợp tác kinh doanh, chỉ cho vay khi đủ điều kiện kinh doanh trong khi giai đoạn cần vốn nhất là khi triển khai xây dựng thì lại hạn chế nguồn huy động. 

“Do vậy những nội dung bổ sung mới trong Thông tư 06 chỉ làm trầm trọng thêm việc thiếu nguồn vốn cho các doanh nghiệp và dự án đang triển khai, giảm tăng trưởng tín dụng vốn đã rất thấp trong nửa đầu năm 2023”, ông Toản nhấn mạnh.

Đối với các doanh nghiệp như EZ, tác động trực tiếp của Thông tư 06 là làm giảm đầu tư mới, kéo giãn thời gian đầu tư đối với các dự án đang triển khai, hạn chế sử dụng các đòn bẩy phát sinh chi phí tài chính lớn như đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu. 

Trong bối cảnh hiện tại thì hợp tác đầu tư chia sẻ lợi ích và rủi ro với các đơn vị có tiềm lực tài chính là ưu tiên. Tuy nhiên Thông tư 06 lại đang có tác động xấu tới chiến lược này do các dự án đều đang trong giai đoạn dở dang, chưa đủ điều kiện kinh doanh, chưa kể vướng mắc pháp lý vẫn đang chờ các cơ quan quản lý tháo gỡ.

Thông tư 06/2023 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định rõ một số nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay gồm:

Không được cho vay để gửi tiền. NHNN cho rằng, bản chất của tiền gửi tiết kiệm và giao dịch chứng minh tài chính của khách hàng phải hình thành từ chính nguồn tiền của khách hàng; không phải là tiền đi vay. Theo đó, Thông tư 06 bổ sung quy định tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay vốn để gửi tiền nhằm đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay cũng như đảm bảo phù hợp với bản chất của tiền gửi tiết kiệm, bản chất giao dịch chứng minh tài chính.

Không được cho vay để thanh toán tiền mua cổ phần doanh nghiệp chưa niêm yết: NHNN không cho phép TCTD cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Không được cho vay để góp vốn theo hợp đồng không đủ điều kiện. Thông tư 06 quy định các TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm TCTD quyết định cho vay.

Đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, TCTD tiếp tục xem xét cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định.

Không được cho vay để bù đắp tài chính: Theo quy định tại Thông tư 06, cho vay bù đắp tài chính là việc TCTD cho khách hàng vay để bù đắp các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng, vốn vay từ cá nhân, tổ chức (không phải TCTD) nhằm thực hiện phương án, dự án hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống.