Nhiều phân khúc đang sụt giảm nguồn cung

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà TP HCM và vùng phụ cận quý III/2023 vừa được DKRA Group công bố mới đây đã cho thấy, thị trường bất động sản khu vực này vẫn chưa có sự đột biến.

Cụ thể với phân khúc đất nền, trong quý III/2023 đã ghi nhận nguồn cung từ 6 dự án, trong đó có 3 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo với 271 nền.  Nguồn cung mới trong quý ghi nhận giảm mạnh chỉ tương đương 21% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ghi nhận mức giảm lần lượt là 82% và 88% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 20 triệu Đồng/m2.

Long An đang là thị trường dẫn đầu của loại hình này khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 57% lượng tiêu thụ mới. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với lần mở bán trước đó nhưng ghi nhận mức tăng 1% - 3% so với cùng kỳ.

Các chính sách ưu đãi, chiết khấu,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Các sản phẩm thứ cấp có mức giảm trung bình 8% - 12% vo với đầu năm 2023. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Với loại hình nhà phố, biệt thự, nguồn cung ghi nhận từ 4 dự án, trong đó có 2 dự án mới và 2 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo với 144 căn. Nguồn cung mới giảm nhẹ tương đương khoảng 93% so với quý trước, bằng khoảng 5% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường tăng nhẹ ghi nhận những tín hiệu tích cực so với Q2/2023, tuy nhiên vẫn còn khá thấp chỉ bằng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Đồng Nai là thị trường chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý với tỷ lệ lần lượt là 47.2% và 88%. Riêng tại TP HCM, lần đầu tiên không phát sinh nguồn cung mở bán mới trong quý.

Mặt bằng giá sơ cấp của loại hình này không có nhiều biến động so với quý trước. Các chính sách ưu đãi, chiết khấu, cam kết thuê bất động sản,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá ghi nhận mức giảm trung bình 11% - 15% so với đầu năm 2023. Trước bối cảnh thanh khoản thị trường sụt giảm, áp lực lãi vay,... khiến các nhà đầu tư phải cắt giảm lợi nhuận/giá bán nhằm thu hồi dòng tiền.

Còn với loại hình ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng nhất trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng, hai loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/Shophouse không ghi nhận biến động gì đáng kể cả về nguồn cung lẫn giá bán. Trong khi đó, lực cầu với hai loại hình này vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ với nhà phố/Shophouse còn đang nằm ở mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA Group cho rằng nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức, dòng vốn khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thị trường nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc nhà phố/Shophouse nói riêng dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Căn hộ chung cư là điểm sáng của thị trường quý III/2023

Theo đó, nguồn cung mới của loại hình căn hộ chung cư đến từ 17 dự án, trong đó có 1 dự án mới và 16 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới trong Q3/2023 gấp 2.5 lần so với quý trước nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ. Trong đó, tính riêng tại TP HCM đã chiếm gần 90% nguồn cung mở bán mới toàn thị trường.

Tại TP HCM, phân khúc hạng A chiếm 2/3 nguồn cung mới mở bán trong quý, các dự án tập trung phần lớn tại khu Đông của Thành phố. Phân khúc hạng C quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, tuy nhiên chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung mới.

Thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc so với quý II/2023, tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 72% với lượng tiêu thụ gấp 2.8 lần quý trước hay tăng 13% so với cùng kỳ. Thời gian booking các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3 - 5 tháng.

Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường thứ cấp hồi phục với giá bán ghi nhận tăng nhẹ từ 1% - 3% so với quý trước đó, ảnh hưởng từ động thái hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại thời gian qua.

Dự báo về thị trường này trong quý tới, DKRA Group cho rằng, nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý cuối năm có thể sẽ giảm so với quý III/2023. Theo đó, tại TP HCM dao động từ 1.200 - 1.600 căn mở bán, trong khi Bình Dương dao động khoảng 700 - 900 căn, Đồng Nai với khoảng 200 căn hay Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 150 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Căn hộ hạng A sẽ tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP HCM trong khi phân khúc căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh. Các giao dịch tập trung ở những dự án có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính cũng như tiến độ thi công xây dựng nhanh chóng.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, tuy nhiên người mua được hưởng lợi từ các chính sách thanh toán giãn cách, chiết khấu thanh toán vượt tiến độ, hỗ trợ vay ngân hàng từ phía chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá cũng như thanh khoản thứ cấp có thể sẽ tiếp tục đà phục hồi ở quý III/2023 nhờ vào động thái giảm lãi suất cũng như tâm lý mua bất động sản vào dịp cao điểm cuối năm