Căn hộ cũ là lựa chọn tối ưu

Trong những năm gần đây, do dịch bệnh cùng với sự sụt giảm của thị trường, nguồn cung căn hộ liên tục sụt giảm dù nhu cầu, đặc biệt là những người mua có nhu cầu ở thực vẫn còn cao. Cũng vì lý do đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng như những căn hộ bàn giao trong vài năm trở lại đây có dấu hiệu tăng giá vì cung không đủ cầu.

Sản phẩm mới giá cao, không phù hợp với túi tiền nên nhiều người đành chấp nhận mua những căn hộ cũ, đã qua sử dụng nhiều năm với giá rẻ hơn.

Qua tìm hiểu trên một số nhóm mua bán bất động sản, nhiều người liên tục rao mua các căn hộ cũ với giá phải chăng, bất chấp thời gian sử dụng. Đặc biệt các căn hộ ở phân khúc giá rẻ, từ khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng được nhiều người săn đón nhất.

Đơn cử như câu chuyện tìm mua nhà của anh Quang Anh (Tân Phú, TP HCM), với số tiền gom góp lại chỉ được hơn 1 tỷ đồng, sau khi tìm hiểu giá của một số căn hộ mới bàn giao thì số tiền của hai vợ chồng gom góp chỉ đủ mua trả góp, phải vay ngân hàng thêm gần 2 tỷ. Tuy nhiên với mức lãi suất hiện tại, việc vay thêm 2 tỷ là quá sức của hai vợ chồng với công việc văn phòng.

Sau khi tìm hiểu, anh Quang Anh đã chuyển hướng sang các căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại Quận Tân Phú, với giá chỉ khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng. Với mức giá này, anh chỉ cần vay thêm bạn bè một ít và vay ngân hàng thêm 500 triệu đồng để kí hợp đồng ba bên với người bán.

Với mức giá 1,7 tỷ, anh Quang Anh đã có một căn hộ rộng hơn 50m2 với đầy đủ đồ đạc, hoàn toàn phù hợp với kinh tế gia đình. Đây cũng là mức giá rẻ hơn gần 40% so với các căn hộ cùng diện tích được xây mới tại khu vực này. Một sự lựa chọn tối ưu với những gia đình có nhu cầu ở thực, đặc biệt trong giai đoạn nguồn cung chưa được cải thiện như hiện nay.

Cũng theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp tại quý I/2023 chỉ đạt 19.483 căn. Trong khi đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Số liệu này cho thấy, nhu cầu hiện nay của người dân là các sản phẩm vừa túi tiền thì nguồn cung căn hộ hạng C vẫn ở mức thấp. Trong khi đó nhu cầu ở thực lại có xu hướng gia tăng mạnh trong tương lai.

Trong khi đó, các yếu tố nguồn cung giảm, giá sơ cấp neo cao đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý I năm nay, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.

Cũng vì vậy, ngày càng có nhiều người lựa chọn mua lại những căn hộ đã qua sử dụng phù hợp túi tiền. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo, người mua nên khảo sát, xem xét kỹ chất lượng xây dựng của các căn hộ cũ trước khi xuống tiền. Bởi lẽ một số dự án đi vào sử dụng chỉ một thời gian chất lượng xây dựng đã xuống cấp khá nhanh.

Thị trường còn “giằng co”

Trong khi căn hộ tăng giá do thiếu nguồn cung, khiến người mua phải chọn các sản phẩm cũ thì ở các phân khúc khác, dấu hiệu giằng co giữa bên mua và bên bán vẫn chưa đến hồi ngã ngũ. 

Theo đó, bên cạnh những nhà đầu tư đang chấp nhận sự thực về việc thị trường không thể tăng trong ngắn hạn, vẫn còn nhiều người giữ niềm tin vào các tín hiệu tích cực xuất hiện trong thời gian gần đây liên quan đến lãi suất, chính sách và dòng tiền. Điều đó dẫn đến một bộ phận nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi thị trường hồi phục, trong khi một số khác đang giữ tiền vẫn chờ để “bắt đáy”.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia cho rằng, những dấu hiệu tích cực nói trên chỉ thể hiện được thị trường không thể xấu hơn nữa vào thời điểm hiện tại. Còn về việc hồi phục thì vẫn là câu chuyện trong trung hạn, thậm chí là dài hạn.

Nhiều ý kiến đã cho rằng, phải đến cuối quý III, đầu quý IV năm nay, thị trường bất động sản mới có thể sẽ bắt đầu có thanh khoản trở lại. Còn trong giai đoạn hiện tại, thị trường vẫn tiếp tục đi ngang để giá bất động sản hiện tại dần được chấp nhận. Đây là mức giá giằng co giữa bên bán và bên mua kéo dài trong nhiều tháng nay.

Ngoài ra, để mức giá có thể quay trở lại thời điểm trước khi thị trường bắt đầu trầm lắng, cần ít nhất 7 quý kể từ thời điểm bắt đầu giảm lãi suất, vì sẽ cần thời gian để niềm tin và nhu cầu dần hồi phục.

Trong báo cáo mới nhất của DKRA Group cũng chỉ ra, hầu hết các phân khúc đều ghi nhận sự giảm tốc về cả nguồn cung, sức cầu lẫn giá bán. Nhất là ở phân khúc đất nền, thị trường thứ cấp giảm giá mạnh ở các nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Sau khoảng thời gian dài rao bán không được, các sản phẩm này tiếp tục giảm giá thêm từ 20-30%. Tình trạng cắt lỗ bất động sản đang diễn ra trên thị trường thứ cấp. Trong khi ở một số phân khúc, giá sơ cấp vẫn tăng 5-7% so với cùng kì năm ngoái.