Nếu như hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang gặp khó thì dòng vốn FDI được cho là "điểm sáng".

Số liệu thống kê mới đây của Cục đầu tư nước ngoài chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm 2022, giải ngân vốn FDI đạt 15,4 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm 2021. Đây cũng là mức tăng cao nhất từ đầu năm đến nay.

Cùng với đó, bất động sản tiếp tục giữ vị trí á quân trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm nhưng kinh tế Việt Nam vẫn nhận được dự báo khách quan từ tổ chức quốc tế và trong nước. GDP 9 tháng đầu năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ, mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 10 năm qua.

Với những dự báo như vậy, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield (C&W) trong báo cáo mới nhất về thị trường Bất động sản quý III/2022 cho rằng, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường trong quý vừa qua.

Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc.

Số liệu của C&W cũng chỉ ra, chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến chủ đầu tư gặp khó khi triển khai dự án căn hộ mới.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66,7 triệu đồng), tăng 1% theo quý. Theo ước tính của C&W, hơn 4.100 căn hộ mới sẽ được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay và khu Đông, khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường.

Thị trường bán lẻ tại TP HCM đã phục hồi và quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng của thời điểm trước đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93% trên tổng nguồn cung tích lũy của trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1 triệu m2 sàn. Giá thuê mặt bằng trung bình đạt 48,3 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng), tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ xây dựng nguồn cung bán lẻ mới còn rất thấp. Từ năm 2017 đến năm 2019, thị trường bán lẻ TP HCM cung ứng trung bình 80.000 m2/năm. Tuy nhiên, trong bốn năm vừa qua, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Song, các dự án bán lẻ trong tương lai đang tăng dần lên với khoảng 140.000 m2 sàn đang được xây dựng.

Với thị trường khu công nghiệp, nguồn cung tăng đáng kể so với năm trước, đặc biệt trong quý I và II năm nay, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch Covid. Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Nguồn cung mới xuất hiện ở những vị trí xa hơn so với TP HCM (như Bàu Bàng, hoặc VSIP III) đã giúp giảm giá chào thuê của đất công nghiệp trong khu vực. Giá thuê trung bình trong quý III là 148,4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,5 triệu đồng).

Thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn không ghi nhận thay đổi đáng kể về nguồn cung mới, lần lượt là 4,3 triệu m2 và 4,7 triệu m2. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng tăng 7% theo quý và 1% theo năm, đạt 92%. Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nhà kho giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm, ở mức 76%.

Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4.6 USD/m2/tháng (tương đương 110.000 đồng) và nhà kho là 4.4 USD/m2/tháng (tương đương 105.000 đồng).

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023 và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động.

Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn", bà Trang Bùi nhận định.

Hồng Trà