Một trong những vấn đề đáng chú ý là bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ Xây dựng cho biết, nhiều ý kiến nhất trí với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, quy định về bảo lãnh là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Tuy nhiên, các ý kiến này cũng cho rằng cần quy định cụ thể phạm vi bảo lãnh, có cơ chế để đảm bảo an toàn và chắc chắn ở mức độ hợp lý nhằm tiết giảm chi phí tối thiểu mà người tiêu dùng mua nhà phải trả. Qua đó, hạn chế việc tác động đến giá của bất động sản, đồng thời cần quy định linh hoạt bởi không phải giao dịch nào cũng cần bảo lãnh.

Tiếp thu ý kiến nêu trên, Bộ Xây dựng - Cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý theo hướng: Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng.

Trường hợp khách hàng từ chối quyền của mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện trách nhiệm này theo quy định thay vì quy định cứng là bắt buộc thực hiện như luật hiện hành và dự thảo đã trình Quốc hội.

Theo đó, quy định được tiếp thu vẫn giữ được định hướng của chính sách cũ nhằm đảm bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận, gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.

Cụ thể, bổ sung làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) được ghi trong hợp đồng.

Bổ sung quy định trong thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bảo lãnh phát hành cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Đồng thời làm rõ chủ đầu tư là bên sử dụng dịch vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Do vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm trả phí dịch vụ này của mình và không được đẩy trách nhiệm trả phí dịch vụ này sang khách hàng.

Về vấn đề đặt cọc trong mua bán nhà hình thành trong tương lai, hiện có hai phương án. Bộ Xây dựng lựa chọn phương án quy định chủ đầu tư dự án bất động sản nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 không quy định về quản lý việc huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc giữ chỗ, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã lợi dụng khoảng trống pháp luật này để thông qua các hình thức ký kết hợp đồng, các loại văn bản thỏa thuận để huy động vốn, trong đó có hình thức nhận tiền đặt cọc từ khách hàng kèm theo cam kết bán nhà ở trong dự án trong khi nhà ở trong dự án chưa có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định.

Rất nhiều tranh chấp phức tạp đã phát sinh từ các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng đặt cọc được ký khi nhà ở chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản. Các hậu quả bất lợi, thua thiệt thường nằm về phía khách hàng.