Chờ đợi giá nhà ở giảm khi luật mới có hiệu lực là không thực tế

Từ 1/8, 3 luật mới liên quan tới thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.

3 luật này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ 70% các vướng mắc pháp lý đang tồn đọng và tạo ra nguồn cung mới cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, chờ đợi giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ giảm khi luật mới có hiệu lực là không thực tế.

Bởi, chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Ông Trung cũng dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều. Đơn cử, năm 2025 đạt 23.000 căn, năm 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.  

Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên…  

“Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm”, ông Trung nói.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng: Thị trường nhà ở  dự kiến sẽ bước vào một “chu kì mới” sau khi các luật có hiệu lực.

Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.

Hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội...

Cũng theo chuyên gia của Savills, Luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới. 

Điển hình, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

"Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường", bà Hằng nhấn mạnh.

Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 đang tuyệt chủng?

Theo báo cáo của OneHousing, nếu nói không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có. Nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu đồng thì đúng là hiện nay trên thị trường đang vắng bóng. 

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm.

Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2. 

Để lý giải cho điều này, ông Trung cho biết nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn.

"Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo", ông Trung nói.