Sáng kiến nhà ở mới nhất của Trung Quốc nhằm vào các bất động sản bỏ trống, một điểm yếu lớn trong cuộc khủng hoảng kéo dài gần ba năm. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng gói biện pháp vẫn còn quá nhỏ để chấm dứt tình trạng này.

Doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc giảm nhanh trong những tháng gần đây, khi các hộ gia đình ngày càng thích mua nhà tại thị trường thứ cấp. Điều đó đã đẩy lượng nhà chưa bán được và đất trống lên mức cao nhất trong nhiều năm, không khuyến khích xây dựng mới và đe dọa nhiều nhà phát triển bất động sản - bao gồm cả các công ty lớn thuộc sở hữu nhà nước.

Gói hỗ trợ được công bố hôm 17/5 bao gồm một khoản trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (42 tỷ USD) từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc sẽ tài trợ các khoản vay ngân hàng cho các công ty nhà nước chịu trách nhiệm mua số lượng nhà ở đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Các nhà kinh tế bày tỏ lo ngại cả về quy mô hạn chế của biện pháp này so với lượng nhà chưa bán được và nguy cơ nó sẽ không được giải ngân đầy đủ.

Các quan chức cho biết chương trình của ngân hàng trung ương có thể khuyến khích các khoản vay ngân hàng trị giá 500 tỷ nhân dân tệ. Điều đó sẽ chỉ giải quyết được một phần giá trị của những căn hộ bỏ trống ở Trung Quốc, mà các nhà kinh tế ước tính lên tới hàng nghìn tỷ nhân dân tệ.

Rory Green, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại TS Lombard cho biết, cơ sở này “thiếu hụt” những thứ cần thiết để giảm bớt căng thẳng tài chính giữa các nhà phát triển bất động sản.

Chương trình trao cho chính quyền địa phương trách nhiệm biến các căn hộ thành nhà ở giá rẻ, đã nhận được sự ủng hộ cao từ Bộ trưởng Bộ Tài chính Trung Quốc vào ngày 17/5. Tuy nhiên, vẫn còn nghi ngờ về việc liệu các ngân hàng có tận dụng tối đa gói cứu trợ này hay không. Green cho biết, sự tham gia của các tổ chức cho vay thương mại sẽ “hạn chế tốc độ và hiệu quả của việc triển khai vốn”.

Chương trình cho vay PBOC trước đây dành cho các ngân hàng thương mại nhằm vào các dự án nhà ở cho thuê có tỷ lệ tiếp nhận thấp, chỉ có 2% số tiền được sử dụng. Sáng kiến giảm bớt hàng tồn kho mới đã được thử nghiệm ở 8 thành phố và hoạt động hiệu quả nhất ở những khu vực có đông dân cư – một điều kiện không phải đô thị nào cũng đáp ứng được.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs Group Inc. do Lisheng Wang dẫn đầu đã viết trong một ghi chú, trích dẫn nghiên cứu trước đó rằng: “Bất kỳ biện pháp nới lỏng nhà ở nào có tính thay đổi cuộc chơi (bao gồm cả các biện pháp giải tỏa kho nhà ở) đều có thể sẽ cần nhiều nguồn vốn hơn đáng kể so với mức hiện có cho đến nay trong khi năm 2018 đã cần 7,7 nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Chương trình khuyến khích chính quyền địa phương mua đất chưa sử dụng từ các nhà phát triển cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều khu vực đang gặp căng thẳng về tài chính và các quan chức tại cuộc họp giao ban hôm 17/5 đã cảnh báo rằng những nỗ lực như vậy sẽ làm tăng rủi ro nợ của chính quyền địa phương.

Chính quyền địa phương sẽ được phép sử dụng một phần hạn mức vay trái phiếu trị giá 3,9 nghìn tỷ nhân dân tệ hàng năm cho sáng kiến mới - nhưng phần lớn trong số đó đã được dành cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Adam Wolfe, chuyên gia kinh tế về thị trường mới nổi tại Viện Nghiên cứu Chiến lược Tuyệt đối, cho biết vẫn chưa rõ liệu chính quyền địa phương có sẵn sàng trả “bất cứ thứ gì gần bằng số tiền mà nhà phát triển đã trả” cho đất hay không. “Nếu các nhà phát triển phải thừa nhận lỗ trên quỹ đất của mình, thì họ có thể phải nhận ra một số vấn đề về khả năng thanh toán, không chỉ vấn đề về dòng tiền”.

Để tăng cường cho vay ngân hàng đối với các nhà phát triển nhằm đảm bảo họ hoàn thành các dự án hiện có, các quan chức đang tăng gấp đôi nỗ lực được gọi là “danh sách trắng” nhằm xác định các dự án phát triển xứng đáng được hỗ trợ. Theo các quan chức, kế hoạch đó, được đưa ra vào tháng 1, đã cho thấy khoản cho vay được phê duyệt đạt hơn 900 tỷ nhân dân tệ.

Nhưng nguồn vốn này dường như không đến được với các công ty bất động sản, vốn đã huy động được ít hơn 600 tỷ nhân dân tệ cho các khoản vay cho các dự án xây dựng trong 4 tháng đầu năm, giảm 9% so với một năm trước đó, theo cục thống kê Trung Quốc.

Chương trình danh sách trắng bị hạn chế bởi sự khuyến khích của các ngân hàng thương mại, vốn lo lắng về việc các nhà phát triển bất động sản không trả được nợ sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ. Vấn đề tương tự cũng xảy ra với các biện pháp mới cho phép ngân hàng hạ lãi suất thế chấp và yêu cầu trả trước.

Các nhà cho vay đã hạ lãi suất thế chấp xuống mức thấp lịch sử và có thể miễn cưỡng thực hiện cắt giảm thêm.

Serena Chu, nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Mizuho Securities Asia Ltd, cho biết: “Tác động của chính sách này sẽ bị hạn chế bởi biên độ lãi suất bị siết chặt của các ngân hàng”.

Các hộ gia đình cũng có thể sử dụng mức giá thấp hơn để mua bất động sản hiện có thay vì mua bất động sản mới xây, vì giá đó đã giảm hơn nữa và việc giao hàng không phải là vấn đề đáng lo ngại. Doanh số bán nhà hiện có của Trung Quốc đã vượt qua nhà mới lần đầu tiên được ghi nhận vào năm ngoái, nhấn mạnh sự thay đổi cơ bản trong thói quen mua hàng đồng nghĩa với việc các nhà phát triển bất động sản sẽ ít tiền hơn.

Houze Song, nhà kinh tế người Mỹ tại Viện Paulson cho biết việc cắt giảm lãi suất thế chấp để kích thích doanh số bán hàng có thể có tác dụng ở các thành phố lớn hơn với nhu cầu nhà ở nhiều hơn, nhưng không hiệu quả ở những thành phố nhỏ hơn, nơi lãi suất đã bị cắt giảm đến “tận xương”.

Ông nói thêm: “Các chính sách mới có thể kích thích việc bán bất động sản trong một vài tháng. Nhưng tôi nghi ngờ nó đủ mạnh để đảo ngược tình thế”.

Hồng Vân (Theo Bloomberg)