Năm 2022, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn, khi cả cung và cầu đều giảm sút, khiến thanh khoản trên thị trường “cắm đầu” đi xuống. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có bước tăng trưởng mạnh mẽ.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại, Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. 

Tuy nhiên, quá trình thanh lọc mạnh mẽ và dư địa phát triển đô thị của thị trường này vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp là điều tất yếu

Trải qua một năm đầy khó khăn, ông có nhận định gì về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022?

-Tôi cho rằng, hiện có nhiều thay đổi đang diễn ra gây tác động lên thị trường bất động sản. Cụ thể, thị trường chứng khoán giảm 30% giá trị, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều giảm giá trị. Điều này tạo ra rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp niêm yết khi huy động vốn từ chứng khoán.

Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư.

Dù vậy, thị trường vẫn có nhiều điểm sáng. Nếu nhìn vào từng bất động sản, có thể thấy rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ ở nhiều phân khúc trong năm qua.

Ví dụ, đối với nhóm đất công nghiệp, ghi nhận mức tăng 30-40% về giá tại các địa phương như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bắc Giang, Hưng Yên... nhờ sự quan tâm của các nhà đầu tư đến từ khắp nơi trên thế giới.

Đối với phân khúc nhà ở tại TP.HCM, số liệu của Savills Việt Nam ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. 

Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân, thứ nhất là nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2,500 căn hộ. 

Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây. Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. 

Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Năm 2022, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản bị rung lắc dữ dội, nhất là kênh huy động vốn từ trái phiếu. Theo ông, ở thời điểm hiện tại, có nên hay không việc thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?

-Không có nghi ngờ về việc các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Tuy nhiên, tôi khẳng định cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này, chúng ta cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Vì vậy, đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.

Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn.

Một vấn đề lớn đối với các chủ đầu tư không có kế hoạch phát triển dài hạn hay dự án trong tương lai. Khi không thể phát triển dự án mới, các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh.

Điểm tích cực cần chú ý trong năm vừa qua là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo rất mạnh mẽ. Điều này cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các tỉnh lân cận khác ngoài các đô thị lớn. 

Chúng ta đã thấy quá trình này đối với TPHCM là Bình Dương, Đồng Nai hay với Hà Nội là Hưng Yên, Bắc Giang… Vì vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới.

Điểm thú vị của thị trường bất động sản Việt Nam

Ông có nhận định gì về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023?

-Xét trên quy mô rộng, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

Tuy nhiên, điểm thú vị của Việt Nam là chúng ta đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa.

Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Riêng đối với phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển khi Savills đang chứng kiến ​​rất nhiều dự án sản xuất được xây dựng và sự tăng trưởng về giá trong lĩnh vực đó. 

Cùng lúc đó, hệ thống cơ sở hạ tầng trên khắp cả nước giúp làm tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương. 

Một lĩnh vực ngách là dịch vụ về hậu cần, kho lạnh đang nổi lên sẽ khá thú vị nhờ sự tăng trưởng của ngành bán lẻ. Ngành hoa học dữ liệu cũng đang phát triển nhanh với nhu cầu cao về trung tâm dữ liệu (data center). 

Với tất cả những yếu tố đó, tôi rất lạc quan về sự phát triển của phân khúc này trong năm 2023.

Ông có khuyến cáo gì đối với nhà đầu tư trong năm 2023?

-Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường. 

Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. 

Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế rất tốt.

Xin chân thành cảm ơn ông!