Nhưng ở những góc độ khác cũng có nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ hội để thị trường thanh lọc doanh nghiệp yếu kém. Vấn đề của Condotel có lẽ vẫn nằm ở nút thắt chính sách bởi trên thế giới loại hình đầu tư này vẫn mang tính xu thế.

Nhà đầu tư đứng mũi chịu sào vì siết Condotel

Mô hình Condotel tiếp tục bị siết vì khi thị trường khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi Condotel, Officetel sang căn hộ tạo thành áp lực lên hệ thống hạ tầng của khu vực. Vì thế mới đây Bộ Xây dựng đã đưa ra giải pháp “tình thế” là đề nghị các địa phương phải quản chặt mô hình này. Đón nhận thông tin này, anh Trần Ngọc Lâm (Thanh Xuân, Hà Nội) thảng thốt: siết Condotel chẳng khác nào “tử huyệt” chôn vốn nhà đầu tư?

Theo anh Lâm, số vốn 3 tỷ đồng đầu tư vào 1 căn hộ Condotel ở Nha Trang không phải là ít, nhưng nếu siết một cách cứng nhắc như quyết định mới đây của Bộ Xây dựng chẳng khác nào đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Với 3 tỷ đồng này nếu gửi tiết kiệm ở ngân hàng mỗi năm cũng thu về gần 200 triệu đồng lãi suất, nhưng sở dĩ gia đình anh Lâm đầu tư căn hộ Codotel là vì ngoài một năm được “về nhà” mình dăm ba lần thì anh Lâm còn có thể cho thuê thu lãi tương đương gửi ngân hàng.

“Vấn đề của Codotel nằm ở chủ đầu tư và chính sách nên đừng dùng chính sách để trút rủi ro sang nhà đầu tư” - anh Lâm bộc bạch.

Còn chị Vương Tuyết Nhung buồn rầu trải lòng, gia đình chị ở phố thị ồn ào nên đã quyết định đầu tư căn hộ Condotel ở Bình Định để thỉnh thoảng được đổi gió mà vẫn tranh thủ cho thuê nên mang cả sổ đỏ để thế chấp vay tiền đầu tư. Tuy nhiên, với quy định siết mới này chẳng khác nào một “gáo nước lạnh” dội vào “giấc mơ” của những nhà đầu tư như chị.

Thứ nhà đầu tư này lo nhất khi đối diện với giải pháp “tình thế” của Bộ Xây dựng là tới đây lấy đâu tiền trả lãi và liệu “số phận” sổ đỏ nằm trong ngân hàng không biết trước được ngày giải thoát?

Được biết, trước khi Bộ Xây dựng đưa ra quyết định này, nhiều địa phương đã ngừng cấp phép hoặc thắt chặt quản lý các mô hình bất động sản này.

Trước đó, UBND TP. Hà Nội đã có yêu cầu các đơn vị quản lý chặt hoạt động từ cấp phép mới, chuyển đổi công năng, xây dựng... đến khai thác, kinh doanh hình thức Condotel, Officetel.

Bình Định vốn được biết đến là địa phương tập trung nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đã thông tin sẽ dừng cấp phép xây dựng với các dự án căn hộ, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú theo đề nghị của Chủ tịch UBND tỉnh.

Cơ hội thanh lọc doanh nghiệp yếu kém?

Ngọn nguồn để Bộ Xây dựng phải ra tối hậu thư cho các địa phương có lẽ đều xuất phát từ “sự kiện” vào khoảng cuối năm 2019, sau khi vụ việc Cocobay Đà Nẵng xảy ra, những vấn đề liên quan đến tính pháp lý của dự án condotel được đặc biệt quan tâm. Đầu năm 2020, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ các dự án có hiện tượng chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang thành nhà ở.

Ngay sau đó, Bộ Công an nhận định đầu tư, kinh doanh Condotel, Officetel, biệt thự du lịch còn nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro cho cả người mua lẫn an ninh, trật tự. Do đó, bộ này đề xuất Chính phủ tạm thời không phát triển thêm Condotel, Officetel cũng như không hợp thức các dự án này thành nhà ở. Trong khi “quan điểm” của Bộ Tài nguyên và Môi trường là muốn “hợp thức hóa” mô hình Condotel.

Giữa hai ý kiến này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thể hiện quan điểm rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản của Condotel lẽ ra phải được cấp theo dự án nhưng vì thiếu hướng dẫn, kiểm soát và có tình trạng một số địa phương vượt rào, cấp sổ đỏ đất không hình thành đơn vị cho Condotel. Bên cạnh đó, Condotel cũng chưa quy định phần sở hữu riêng, chung để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Ở góc nhìn của một Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính lại đánh giá, Condotel là một sản phẩm lưu trú rất cần thiết, đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch theo chiến lược mà Thủ tướng đã phê duyệt.

Để đáp ứng được nhu cầu theo chiến lược của Thủ tướng, Việt Nam cần rất nhiều dự án lưu trú như Condotel.

Tuy nhiên, việc triển khai loại hình này cần có lộ trình và theo từng giai đoạn. Bởi theo thống kê của Hiệp hội, những dự án Condotel được cấp phép và đang triển khai đã tăng lên một con số khá lớn. Vì thế, động thái của Bộ Xây dựng là cần thiết. Bởi nếu cứ cho phát triển một cách ồ ạt và dồn dập sẽ gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung như hiện nay.

Chưa  kể, trên thị trường đang còn rất nhiều dự án dở dang và chuẩn bị triển khai. Nếu trong một, hai năm tới mà phát triển hết lượng dự án này, tình trạng lệch pha cung cầu sẽ là tất yếu. Điều này gây lãng phí nguồn tài nguyên và ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ngoài ra, trong việc rà soát khâu cấp mới chắc chắn sẽ rà soát cả những chủ đầu tư đã triển khai dự án. Đây cũng là cơ hội để thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém, Phó Chủ tịch VNREA phân tích.

Vẫn phải là hành lang pháp lý an toàn

Anh Nguyễn Hoàng Minh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: “Gia đình tôi dù sinh sống và làm việc tại Hà Nội nhưng vẫn có nhu cầu mua căn hộ Codotel bởi đây là một kênh vừa sử dụng vừa đầu tư rất hợp lý với những người có tiền nhàn rỗi nhưng muốn tự tay khai thác tài sản của mình một cách chủ động nhất”.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - chuyên gia tại CBRE Việt Nam cũng chia sẻ, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư chọn đầu tư phân khúc Condotel cần xem xét kỹ về tính khả thi, mức độ lấp đầy, năng lực khai thác Condotel có hiệu quả không. Bên cạnh nghiên cứu về tiềm lực tài chính, sự uy tín của chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ về pháp lý và thận trọng trước tâm lý đầu tư đám đông để tránh bị các chủ đầu tư lợi dụng, tạo ra những sản phẩm ảo...

Chuyên gia CBRE cho rằng, thị trường Condotel gặp khó khăn liên quan nhiều đến khung pháp lý cũng như tùy thuộc nhiều vào từng chủ đầu tư, từng dự án. Đây là vấn đề không riêng của Condotel mà bất kỳ thị trường nào cũng đang phải đối mặt. Do đó, khách hàng cần phải sáng suốt khi lựa chọn chủ đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần có khuyến cáo để nhà đầu tư tránh xa những chủ đầu tư không uy tín.

Còn ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D (Công ty DKRA Vietnam) vốn là một doanh nghiệp tham gia phân phối và vận hành các dự án Condotel ở khu vực miền Trung, rằng, việc một số địa phương đề nghị tạm dừng cấp phép các dự án mới và tăng cường quản lý đầu tư xây dựng - kinh doanh với loại hình bất động sản này là hợp lý và cần thiết. Về lâu dài, loại hình Condotel vẫn là xu hướng phát triển với những tính chất và tiềm năng của nó, do vậy, bản chất việc tạm dừng chỉ mang tính tạm thời.

Theo ông Hoàng, sau khi thị trường có những chuyển biến tích cực, có quy định pháp lý rõ ràng, việc cấp phép mới trở lại sẽ cần thiết để đáp ứng nhu cầu và xu thế phát triển của thị trường.

Ở góc nhìn của một nhà nghiên cứu, TS Doãn Hồng Nhung (Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội) cũng cho rằng cần phải cho Condotel một hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng cũng như lợi ích để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Ngoài ra cần có những khung pháp lý để bảo vệ khách hàng khi mua sản phẩm condotel, để họ có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào loại hình đầu tư mang tính xu thế này.

Ngọc An