Nộp tiền xong, chủ đầu tư lập tức trở mặt

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay, trên địa bàn thành phố có hàng trăm dự án chung cư đã hoạt động nhiều năm, nhưng khách hàng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Điều này đã dẫn tới hàng trăm vụ kiện tụng, tranh chấp gay gắt giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án.

Không chỉ xuất hiện tại TP.HCM, tình trạng chủ đầu tư chây ì cấp sổ hồng cho cư dân cũng xảy ra khá phổ biến ở Hà Nội. Số liệu của Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy, trong năm 2020, vẫn còn 47% căn hộ chưa được cấp sổ hồng, tương ứng với 29.071 căn hộ.

Một số dự án chung cư “tai tiếng”, dù đã hoạt động nhiều năm, tới nay, vẫn chưa được cấp sổ hồng như HH Linh Đàm; chung cư Athena Complex Xuân Phương; tòa B chung cư Hòa Bình Green 505 Minh Khai; chung cư Capital Garden, 102 Trường Chinh;...

Bất lực trước nghịch cảnh, chung cư đã hoạt động nhiều năm, nhưng tới nay vẫn chưa hoàn tất việc cấp sổ hồng, nhiều hộ dân buộc phải dùng một số giải pháp có tính cực đoan như treo băng rôn trước mặt ngoài căn hộ để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.

Thậm chí, mới đây nhất, vào sáng 12/3, hàng chục hộ dân của dự án chung cư Capital Garden, 102 Trường Chinh đã xuống đường, diễu hành trên nhiều tuyến phố của Hà Nội, yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, để đủ điều kiện cấp sổ hồng cho người dân.

Cư dân chung cư Capital Garden còn tập trung trước trụ sở UBND quận Đống Đa kêu cứu, đề nghị chính quyền vào cuộc đảm bảo quyền lợi cho cư dân.

Trao đổi với PV Báo Nhà & Công luận, một cư dân tại dự án Capital Garden cho biết: “Lúc có ý định mua nhà, chủ đầu tư coi chúng tôi như thượng đế. Nhưng khi đã nộp đủ tiền mua nhà, chủ đầu tư lập tức trở mặt, phủi hết trách nhiệm cam kết trước đó. Chúng tôi vừa mất tiền, vừa bị chủ đầu tư bắt nạt”.

Chây ì cấp sổ hồng: Lỗi do đâu?

Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chỉ ra rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Trong đó, có 4 nguyên nhân chính. Cụ thể:

Thứ nhất, các dự án xây dựng sai thiết kế, chưa làm xong phòng cháy chữa cháy, hoặc vi phạm quy định trong Luật Xây dựng, dẫn đến việc không nghiệm thu được công trình. Các trường hợp này đều không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Thứ hai, nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng để thực hiện các khoản vay. Tuy nhiên, do không trả nợ đúng hạn, nên các dự án này bị đưa vào nhóm nợ xấu và bị ngân hàng cầm giữ, không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện hoàn công.

Thứ ba, một số dự án vi phạm nghiêm trọng quy hoạch, cố tình xây vượt tầng, hoặc chủ đầu tư cố tình thay đổi thiết kế, chia nhỏ căn hộ. Đơn cử như tòa nhà số 8B Lê Trực, hoặc khu HH Linh Đàm. Tất cả các vi phạm trên đều không được cấp sổ hồng.

Ngoài ra, nhiều dự án chưa hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính hoặc chưa bàn giao quỹ nhà tầng 1, quỹ nhà 20%, quỹ nhà 30% theo chính sách của địa phương. Các trường hợp này cũng không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Luật sư Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc Công ty Luật Nghiêm Quang, Đoàn Luật sư Hà Nội phân tích: Trong các vụ kiện tranh chấp sổ hồng, khách hàng luôn là đối tượng bị thiệt thòi nhất, khi họ vừa bị mất tiền lại bị chủ đầu tư bội tín, phủi trách nhiệm. Trong khi đó, lỗi chủ yếu nằm ở phía chủ đầu tư, khi cố tình chây ì trong việc hoàn thành nghĩa vụ trả sổ hồng cho người dân. Với trường hợp này, người dân hoàn toàn có thể đưa vụ việc ra tòa, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.

Tuy nhiên, việc cư dân kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi lại quyền lợi, lại bộc lộ một số lỗ hổng, khiến cơ quan quản lý Nhà nước rơi vào thế khó xử. Bởi, trong việc này, cơ quan quản lý Nhà nước cũng có một phần trách nhiệm, khi buông lỏng công tác quản lý, giám sát, để chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng.

 Sau 50 năm, người dân sẽ mất trắng nếu không có sổ hồng

Theo Luật Đất đai 2013, và Luật Nhà ở 2014, có 4 loại sổ hồng, với thời hạn sử dụng khác nhau, dao động từ 20 năm - 100 năm. Tuy nhiên, đa phần sẽ có hiệu lực trong khoảng 50 năm, trùng với thời hạn thuê đất của chủ đầu tư.

Sau 50 năm, sổ hồng hết thời hạn sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Nếu kiểm định chất lượng chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn để ở thì các cư dân vẫn tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Trong trường hợp, chung cư bị hư hỏng nặng, có thể bị sập và không đảm bảo an toàn, chủ đầu tư có nhiệm vụ tháo dỡ và xây dựng lại hoặc cải tạo một chung cư mới cho các cư dân. Hoặc bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nghiêm Quang Vinh, sau 50 năm, các hộ dân vẫn sẽ được đền bù một khoản chi phí nào đó, hoặc đền bù bằng một căn hộ khác. Tuy nhiên, các trường hợp này sẽ được áp dụng, nếu người dân có sổ hồng.

Với trường hợp, không có sổ hồng, sau 50 năm, khả năng rất cao người dân sẽ mất trắng. Bởi, không có căn cứ để Nhà nước gia hạn theo chu kỳ.

“Từ trước tới nay, chính sách Nhà nước luôn thay đổi, theo từng thời kỳ nhất định. Có thể, trong thời gian sắp tới, Chính phủ sẽ có những giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc liên quan tới các dự án không đủ điều kiện để cấp sổ hồng”, ông Vinh chia sẻ.

Áp dụng giải pháp tay đôi trong thủ tục cấp sổ hồng

Đồng tình với quan điểm trên, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng: Nhiều chủ đầu tư trong quá trình xây dựng vi phạm hàng loạt các tiêu chuẩn, điều này sẽ khiến người mua căn hộ gặp rủi ro là không có sổ hồng. Tức là, người dân bỏ tiền ra mua nhưng không được Nhà nước xác nhận.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, Chính phủ nên xem xét cơ chế tay đôi. Thay vì, cơ chế tay ba như hiện nay.

Giải thích rõ hơn về vấn đề này, ông Võ nói: Cơ chế tay ba, tức là người mua nhà nộp tiền cho chủ đầu tư. Sau khi nhận đủ tiền, chủ đầu tư mới làm thủ tục, xin cơ quan quản lý Nhà nước cấp sổ hồng.

Trong khi đó, cơ chế tay đôi là loại bỏ chủ đầu tư khỏi mối quan hệ này. Trách nhiệm của chủ đầu tư là xây dựng dự án theo đúng quy định của pháp luật. Còn việc cấp sổ hồng là mối quan hệ giữa người dân với cơ quan quản lý Nhà nước.

“Để làm được việc này, cơ quan quản lý Nhà nước cũng phải thực hiện tốt nghĩa vụ giám sát công trình, không để cho chủ đầu tư tự ý xây dựng sai phép. Trong trường hợp phát hiện ra vi phạm, cơ quan chức năng phải có hành động mạnh tay, cưỡng chế theo đúng quy trình của pháp luật trước khi bàn giao cho người dân. Thậm chí, có thể truy tố hình sự, nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm”, ông Võ nêu.

Ông Đỗ Như Cương - Chủ tịch HĐQT ID Green khuyến cáo: Trước khi quyết định bỏ tiền ra mua một căn hộ chung cư, người dân nên tìm hiểu dự án này có sai phạm không, có được cấp sổ hồng không. Đồng thời, người dân nên tìm hiểu các dự án trước đó, chủ đầu tư có “scandal” nào không. Trong trường hợp, chủ đầu tư có quá nhiều thị phi, người dân nên tránh và tìm kiếm dự án khác phù hợp hơn.

Lâm Vũ