Đằng sau các vụ đấu giá đất tỷ đô tại Thủ Thiêm

Cuối năm 2021, thị trường bất động sản TP.HCM xôn xao khi lô đất 3.12 có diện tích 10.000m2 tại khu đô thị Thủ Thiêm, được một doanh nghiệp đấu giá thành công với mức giá “trên trời” là 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,43 tỷ đồng/m2. Mức giá này cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, không lâu sau đó, doanh nghiệp này tuyên bố “quay xe” và chấp nhận mất gần 600 tỷ đồng tiền cọc trước đó theo quy định đấu giá bất động sản.

Không chỉ lô đất 3.12, tại khu đô thị Thủ Thiêm còn đấu giá 3 lô đất khác và giá trúng thầu cũng đều cao ngất ngưởng, gấp từ 4 - 7 lần so với giá khởi điểm. Đơn cử, tại lô 3.9 có giá khởi điểm là 728 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên tới hơn 5.000 tỷ đồng, cao gấp 7 lần.

Theo tiết lộ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính tới thời điểm hiện tại, ngoài 1 doanh nghiệp đã chấp nhận mất cọc, hiện chưa có thông tin các doanh nghiệp còn lại nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Chủ tịch HoREA phân tích: Ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để “té nước theo mưa”, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu.

“Cũng có trường hợp sau đấu giá, doanh nghiệp đã “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng; hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi”, ông Châu nói.

Trên thực tế hiện nay, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao. Đơn cử, một dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95m2  gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2 .

“Như vậy, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để “trục lợi” mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách “tối đa hóa lợi nhuận” sau các cuộc đấu giá trên đây”, ông Châu nhận định.

 Xử nghiêm trường hợp đặt giá cao rồi bỏ cọc

Lãnh đạo HoREA cũng chỉ ra nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo.

Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”, có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng rất cần thiết và cấp bách phải sớm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu trong đó có đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, hiệp hội đề nghị áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.

Để “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” theo quy định của pháp luật dân sự, Chủ tịch HoREA đề nghị xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” tại Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “đặt cọc đấu giá”.

"Điều này nhằm có sự thống nhất, liên thông giữa Luật Đấu giá tài sản 2016 và Bộ luật Dân sự 2015. Khi nhà đầu tư trúng đấu giá thì tiền “bảo đảm đấu giá” hoặc “đặt cọc đấu giá” chuyển thành tiền “đặt cọc” để bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá" - ông Châu khẳng định.