Bàn đi bàn lại nhiều lần

Mới đây, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất nhằm giảm giá nhà ở. Đồng tình với quan điểm này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi và cho rằng “đây là đề xuất rất đáng tiếp thu và nghiên cứu”.

Liên quan tới vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho biết: Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được nêu nhằm hạ giá nhà.

Thực tế, đề xuất đánh thuế căn hộ thứ hai trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ.

Đặc biệt, cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.

Thời gian gần đây, cuối năm 2022, UBND TP.HCM cũng từng có tờ trình gửi Chính phủ, trong đó đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ 2 trở lên của người dân.

Tiếp đó tháng 8/2023, cử tri TP.HCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp dụng cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Như vậy, có thể thấy chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 đã nhiều lần được đề xuất, đã “bàn đi, bàn lại” nhiều, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, năm 2023, đề xuất đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhà thứ hai đã được đưa vào dự thảo dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM sau đó lại được loại bỏ vì qua thảo luận cho thấy còn nhiều tồn tại các bất cập.

“Quy định này có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp như người chỉ có một nhà ở, đất ở diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có hai nhà ở, đất ở trở lên có diện tích hoặc giá trị nhỏ lại bị đánh thuế”, PGS.TS Ngô Trí Long nói.

Cơ chế này cũng chưa phù hợp với điều kiện thực tế vì các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản giấy tờ và việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn hạn chế nên nhiều tổ chức, cá nhân sẽ tìm cách lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên.

Ông Long nhấn mạnh, việc nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản mọi người đều khẳng định là cần thiết, góp phần cơ cấu lại ngân sách nhà nước theo hướng an toàn, khuyến khích sử dụng bất động sản hợp lý, phù hợp thông lệ quốc tế. Song, việc này cần có lộ trình, tránh gây cú “sốc” cho thị trường.

“Việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2, chúng tôi nhận thấy đây là một trong những biện pháp cần được xem xét một cách thấu đáo”, ông Long nói.

Có nên đánh thuế bất động sản thứ 2?

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai trong bối cảnh hiện nay, hiện còn có quan điểm trái chiều.

Những quan điểm đồng thuận về việc cần phải đánh thuế những người sở hữu từ ngôi nhà thứ hai, với một số lý do chính như đã có nhiều quốc gia trên thế giới đều áp dụng, hoặc thuế có thể khuyến khích việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Cũng có ý kiến cho rằng, việc sở hữu nhiều bất động sản do đầu cơ có thể làm tăng giá nhà ở, gây khó khăn cho những người tìm kiếm nhà ở, do đó việc “đánh” thuế có thể làm giảm nhu cầu đầu cơ và giúp ổn định thị trường, khuyến khích phát triển bền vững.

Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc đánh thuế những người sở hữu từ ngôi nhà thứ hai sẽ không hiệu quả và không khả thi.

Nguyên nhân gây ra những hệ lụy của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là do thiếu cung, những vướng mắc về pháp lý, thể chế chưa được tháo gỡ. Nhiều địa phương sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến dự án bị ách tắc. Cùng với đó, tình trạng môi giới, đầu cơ thổi giá tại một số khu vực, cần sự vào cuộc ngay của cơ quan quản lý và chính quyền để kiểm tra, nhắc nhở, tránh tình trạng ảo giá.

“Vì vậy, để quản lý thị trường, chúng ta phải đồng bộ nhiều giải pháp, nhiều chính sách, nghiên cứu chỗ nào tăng “nóng” phải can thiệp. Đánh thuế không phải là biện pháp cốt lõi để giải quyết những vướng mắc của hiện tại. Nếu áp dụng chính sách đánh thuế sẽ gây nên những hệ lụy cho thị trường”, ông Long nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, đánh thuế bất động sản có thể đẩy giá nhà, đất tăng lên. Bởi, chi phí thuế sẽ cộng vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng phải chịu khoản này.

Ngoài ra, ông Long nêu một thực trạng khác, đó là việc nhờ người thân, quen, họ hàng đứng tên bất động sản ở Việt Nam là rất dễ dàng và nó vẫn diễn ra từ trước đến nay một cách công khai.

Ai cũng có thể nhờ anh, chị, em ruột, bố mẹ, con cái để đứng tên giúp cả chục bất động sản. Để tránh nhờ người đứng tên hộ cần phải xác định được nguồn gốc tài chính của những người sở hữu nhà. Việc chứng minh được nguồn gốc tài sản công khai mới tránh được việc lách chuyển tên, “đứng tên” bất động sản.

Hiện nay chúng ta vẫn khó trong việc xác định căn nhà thứ 2 cho mục đích đầu tư hay kinh doanh, hay để dành cho con hoặc cho tặng. Khi áp dụng đánh thuế có rất nhiều mục đích cần phải phân loại và chúng ta phải có hệ thống quản lý toàn quốc liên thông giữa các địa phương để kiểm soát vấn đề này.

Cùng với đó, cần kết hợp với các biện pháp kỹ thuật khác như bắt buộc giao dịch qua ngân hàng, yêu cầu liên quan đến kê khai… để kiểm soát việc sở hữu căn nhà thứ hai.

“Phía Bộ Tài chính khẳng định, mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ và ổn định thị trường bất động sản sẽ khó lòng được thực hiện, nếu chỉ dựa vào việc đánh thuế. Thay vào đó, hệ thống chính sách cần có sự đồng bộ giữa các quy định về đất đai, quy hoạch”, PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng đánh giá, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai tại thời điểm hiện tại hoàn toàn chưa phù hợp.

Vì không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận. Nguy hiểm hơn là khả năng phản ứng ngược khi người dân rơi vào vòng xoáy thắt chặt chi tiêu, gây suy thoái kinh tế.

“Bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Chẳng hạn, với người sản xuất kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng… thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở. Việc áp thuế với bất động sản thứ hai trong trường hợp này khiến giá hàng hóa dịch vụ họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hằng năm và cuối cùng bên gánh chịu chính là người tiêu dùng”, TS. Đinh Thế Hiển nói.

Việt Vũ