Quy định đã có từ trước

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, trong đó một vấn đề nổi cộm, được dư luận hết sức quan tâm là đề xuất phương án “cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm”. 

Nhiều ý kiến lo ngại, đề xuất mới trong dự thảo Nghị định sẽ “cấm”, hạn chế quyền kinh doanh bất động sản của cá nhân. Có thể, mỗi cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tối đa 05 căn nhà ở trong 01 năm (12 tháng).

Liên quan tới đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích, trên thực tế, hệ thống pháp lý đã có quy định rất rõ về việc hạn chế cá nhân kinh doanh, cho thuê bất động sản với quy mô lớn.

Cụ thể, tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã nhưng phải kê khai nộp thuế; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng, điều đáng tiếc là tại các Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã không đưa ra được các tiêu chí định lượng để xác định phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

"Như vậy trong suốt 9 năm qua, các Nghị định của Chính phủ đã không thực sự làm rõ được nội hàm của việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014", ông Đỉnh nói.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản mới ban hành vào năm 2023 và có hiệu lực từ năm 2025, tiếp tục bảo toàn quy định này. Cụ thể, tại Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế; đồng thời tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết.

Như vậy, về mặt pháp lý, việc dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra các phương án để xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không cần thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và không cần tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là thực hiện đúng thẩm quyền được Quốc hội giao Chính phủ quy định (khoa học pháp lý gọi là “ủy quyền lập pháp”), thực hiện đúng Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, không “vi hiến” và không trái pháp luật như một số ý kiến nhận định.

Đây là kỹ thuật xây dựng pháp luật được áp dụng phổ biến: luật chỉ đưa ra những quy định khung và giao Chính phủ quy định chi tiết để linh hoạt cho từng thời kỳ, tránh việc phải sửa luật, do quy trình xây dựng luật chặt chẽ, phức tạp hơn so với quy trình xây dựng nghị định.

Đề xuất không "cấm"

Ông Đỉnh nhấn mạnh, dự thảo Nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Về mặt thực tiễn, ông Đỉnh tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đây là các loại hình tổ chức kinh tế thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

"Tôi tán thành đề xuất này bởi vì kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chứa đựng nhiều rủi ro, đòi hỏi sự am hiểu pháp luật của chủ thể tham gia và cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước", ông Đỉnh nói.

Tuy nhiên, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, Bộ Xây dựng có thể xem xét cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.

Ông Đỉnh cho rằng, vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong cách thiết kế quy định tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản để lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Dự thảo đang đề xuất 3 phương án mà mỗi phương án đều bộc lộ nhược điểm nhất định. Do đó, các phương án này cần được nghiên cứu chỉnh sửa, hoàn thiện trước khi ban hành.