Đề xuất nhà chung cư có thời hạn

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra 2 phương án liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - nghĩa là không quy định niên hạn.

Đáng chú ý, tại phương án 1, Bộ Xây dựng chọn phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng. Theo đó, tại Chương 2 về Sở hữu nhà ở có Mục 4 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư bổ sung phương án mới về: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Bộ Xây dựng đề xuất Điều 27: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”.

Cùng với đó, hiện nay, giá chung cư tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM trở nên “loạn giá”, giá nhà tăng chóng mặt, trong khi lại sắp có quy định nhà chung cư có niên hạn nên những người có tâm lý “ăn chắc mặc bền” đã chuyển sang mua nhà đất. Anh Nguyễn Hùng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, từ đầu năm 2022, thấy có thông tin đề xuất chung cư có niên hạn sử dụng và tìm mãi không được căn chung cư ưng ý nên anh quyết định chuyển sang tìm mua nhà đất.

“Ý định mua nhà của gia đình tôi có từ năm 2021, đến đầu năm 2022, tôi tìm được một căn chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm nhưng giá tăng đáng kể so với thời điểm trước, ngay lúc đó có thông tin về việc đề xuất chung cư có niên hạn. Dù chưa biết có được áp dụng hay không nhưng tôi cũng dừng không mua chung cư quay sang tìm nhà đất”, anh Hùng nói.

Theo tính toán của anh Hùng, gia đình anh có khoảng 3 tỷ đồng, nếu mua nhà đất gia đình anh phải có trong tay 5 tỷ đồng mới có thể sở hữu. Do đó, anh dự tính vay bạn bè, gia đình số tiền thiếu để đặt cọc mua căn nhà rộng 50m2, 5 tầng tại Mỹ Đình, gần vị trí cơ quan anh và vợ. Dù với mức chi mua này hơi quá sức so với vợ chồng anh nhưng anh Hùng cho hay, anh rất hài lòng vì nhà đất vẫn có tiềm năng tăng giá lâu dài.

Tương tự, gia đình chị Kim Anh (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, hiện nay gia đình chị cũng đang tìm mua nhà. Tuy nhiên, từ thông tin đề xuất chung cư có niên hạn sử dụng, vợ chồng chị đã bàn bạc quyết định tìm mua nhà đất trong ngõ. Bởi theo chị Kim Anh, mua nhà ngoài việc sử dụng thì đây là tài sản lớn tích lũy cả đời. Nên chị và chồng bàn bạc tìm nhà đất. Sau này nếu có điều kiện chị sẽ mua chung cư để ở vì cảm giác cuộc sống sẽ được hưởng thụ hơn. Còn bây giờ, đây là căn nhà đầu tiên của gia đình nên dù chưa biết luật có được áp dụng hay không nhưng nhà đất dù đắt vẫn có giá trị lâu dài hơn chung cư.

Hiện gia đình chị Kim Anh đang có ý định mua căn nhà rộng 30m2, nằm ở mặt ngõ 3m tại quận Cầu Giấy với giá 4,5 tỷ đồng.

Thanh khoản thị trường căn hộ bị ảnh hưởng

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản (BĐS) liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

"BĐS luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng", ông Khương nhấn mạnh.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB BĐS Hà Nội phân tích, chúng ta trước nay vẫn có tư duy “ăn chắc mặc bền”, nên nhà là tài sản lớn và được sở hữu lâu dài, nhưng theo thời gian sử dụng chung cư sẽ xuống cấp.

Trong khi, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay rất nhanh, cùng đó là mức sống của người dân được đòi hỏi cao hơn từng ngày. Do đó, những khu đô thị cũ hết niên hạn cũng cần được cải tạo, xây mới. Điều này, đảm bảo được sự an toàn cho người dân cũng như làm đẹp bộ mặt đô thị.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, quy định thời hạn sử dụng chung cư là cần thiết, bởi điều này góp phần chỉnh trang đô thị, khi chung cư đã xuống cấp. Bên cạnh đó, trong khi giá chung cư liên tục leo thang như hiện nay thì việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ góp phần kéo giảm giá căn hộ.

Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, hoàn toàn không có con số 50 hay 70 năm trong dự thảo, mà con số chính xác bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào thời hạn công trình. Các công trình nhiều cấp khác nhau sẽ có thời hạn khác nhau. Ở công trình cấp 1, từ 25 - 50 tầng, chiều cao 75 - 200 m thì niên hạn sử dụng có thể trên 100 năm. Với công trình cấp 2 có thể là 50 - 100 năm… Thậm chí, nếu xây dựng, bảo trì tốt thì còn có thể được gia hạn niên hạn sau khi thẩm định.

Theo Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tuổi thọ thiết kế của công trình được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50 - 70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Dự thảo sửa đổi lần này của Bộ Xây dựng đã dành riêng một mục để quy định các vấn đề có liên quan tới đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định từ khi bắt đầu nghiệm thu công trình đến khi kết thúc niên hạn. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải xác định ngay thời hạn chung cư đó là bao lâu.

Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Sẽ không hồi tố các công trình trước thời điểm luật sửa đổi có hiệu lực.

Trong trường hợp công trình đã xuống cấp, người dân sẽ hết quyền sở hữu chung cư, chỉ còn quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất đó được quy định là ổn định, lâu dài). Nếu quy hoạch mới, khu đất đó vẫn được xây dựng chung cư thì người dân có thể góp tiền để xây công trình mới theo quy định. Như vậy, cơ bản quyền lợi người dân về sử dụng đất vẫn được đảm bảo.

Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS nhận định nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và áp dụng vào tháng 7/2024 về thời hạn sử dụng nhà chung cư thì sẽ tác động đến tâm lý cũng như thị trường BĐS. Đây là yếu tố có thể giảm giá nhà chung cư trong thời gian tới.

Trung Hiếu