Giá nhà tăng, nhu cầu giảm

Theo đó, tại đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến, ngoài nội dung tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản, cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao với căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Lý giải về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng việc thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Về thuế suất, với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Tuy nhiên, đề xuất này đã gây nên nhiều ý kiến trái chiều không chỉ của giới đầu tư và các chuyên gia mảng bất động sản. Một số ý kiến cho rằng, giá chung cư thay đổi liên tục bởi nhiều yếu tố của thị trường nên rất khó tính thuế. Để công bằng trong phân phối nguồn lực nhà ở, Bộ Tư pháp nên nghiên cứu đến việc đánh thuế với nhà ở hoặc đất thứ 2 trở đi, tránh việc tích trữ, đầu cơ, thổi giá.

Ngoài ra, việc đánh thuế là để điều tiết thị trường theo hướng có lợi cho sự phát triển. Hiện nay để mua được một căn hộ, người dân đã phải đóng nhiều loại thuế phí, mua nhà giá càng cao thì thuế càng cao nên không nhất thiết phải thêm một loại thuế. Từ đó tránh được tình trạng thuế chồng thuế, tận thu.

Còn dưới góc độ của một chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc đánh thuế chung cư cao cấp có thể sẽ làm giá nhà tăng cao hơn nữa và người gánh hậu quả chính là người tiêu dùng. Về phía các chủ đầu tư dự án, khi giỏ hàng bất động sản đang quá nhiều sản phẩm cao cấp thì việc áp thêm thuế cũng sẽ trở thành một vấn đề khó khăn bởi nó khiến giá nhà tăng cao, nhu cầu giảm thấp.

Vì vậy việc đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 cần tính toán tới yếu tố thời điểm, nhất là trong bối cảnh thị trường địa ốc gặp khó khăn. Ngay phía doanh nghiệp đối mặt với thanh khoản các dự án khi không bán được hàng.

Nên xem xét lại phân khúc

Nhìn vào đề xuất của Bộ Tư pháp có thể thấy, việc áp mức thuế mới để đánh vào phân khúc khách hàng có thu nhập cao, hướng vào các sản phẩm cao cấp. Nhưng theo một số doanh nghiệp phân phối bất động sản, hiện định giá chung cư cao cấp từ mức giá 50 triệu đồng/m2 trở lên là chưa hợp lý, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Với việc giá chung cư tăng như hiện nay, các căn hộ có giá dưới 30 triệu/m2 đã được xếp vào loại giá rẻ, căn hộ bình dân tại các thành phố lớn đã lên tới mức 35-40 triệu đồng/m2. Còn các chung cư có giá 40-50 triệu đồng/m2 mới chỉ được coi là mức tầm trung.

Vì vậy, khi với sự dao động về giá của thị trường, việc phân loại chung cư cao cấp ở mức giá 50 triệu đồng/m2 như đề xuất của Bộ Tư pháp là chưa hợp lý. Giá của chung cư cao cấp nên nằm ở mức từ 70 triệu đồng/m2 trở lên.

Ngoài ra, với người đầu tư có tiền, chi phí tăng thêm dưới 5% xem như không ảnh hưởng. Nhưng căn hộ bình dân tăng thêm 10-20 triệu đồng sẽ là vấn đề lớn với người thu nhập thấp.

Vì thế nhiều chuyên gia đều cho rằng, thay vì đề xuất đánh thuế căn hộ cao cấp nên có hình thức khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở thu nhập thấp thông qua các chương trình hỗ trợ của Nhà nước. Có như vậy, thị trường tự động cân bằng cung - cầu giữa cung thực và cầu thực sẽ tốt hơn.

Bên cạnh đó, nên nghiên cứu đánh thuế chung cư cao cấp ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, hoặc nghiên cứu chính sách đánh thuế cho các căn hộ thứ 2.