Theo quan sát của nhóm chuyên gia từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Service (DXS – FERI), nhiều chủ đầu tư địa ốc đã “nỗ lực tự cứu mình” trong nửa đầu năm 2023. Các đơn vị môi giới bất động sản cũng đã có nhiều chuyển biến để thích nghi.

Theo đó, các doanh nghiệp môi giới chủ yếu tập trung triển khai kinh doanh thay vì tái cấu trúc như cuối năm ngoái. Xu hướng rõ ràng nhất là các công ty đã đa dạng hóa sản phẩm và ngành nghề kinh doanh, tức là một công ty môi giới sẽ phân phối nhiều sản phẩm hơn, nhiều loại hình hơn, thay vì chỉ vài sản phẩm chủ lực như giai đoạn trước.

Đồng thời, nếu như trước đây một số công ty môi giới chỉ phân phối sản phẩm sơ cấp (sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư) thì hiện nay họ đã xây dựng sàn, bộ phận để phân phối sản phẩm thứ cấp hoặc cho thuê.

Phương thức kinh doanh cũng có sự thay đổi khi trước đây mỗi công ty môi giới hoạt động độc lập, còn hiện nay nhiều công ty môi giới thành lập những liên minh, liên kết để cùng triển khai kinh doanh, cùng bán hàng, cùng tổ chức sự kiện.

Đa phần các công ty môi giới tại thời điểm này cũng thay đổi cấu trúc chi phí bằng cách dịch chuyển từ định phí sang biến phí như chuyển từ trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển cộng tác viên…

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết: "Tính từ 6 tháng cuối năm ngoái đến 6 tháng đầu năm nay, tức tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới thật sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện giờ có thể còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên. Một số công ty vẫn đang tiếp tục gồng với số lượng nhân sự tối thiểu để duy trì. Song, vẫn có một số công ty nổi lên như một hiện tượng. Họ xác định còn lực, còn vốn nên đẩy mạnh tuyển dụng, triển khai kinh doanh và tranh thủ cơ hội để chiếm lĩnh thị phần".

Thống kê của DXS - FERI cho thấy, số lượng môi giới bất động sản đã giảm 60-70% so với cuối năm 2022 và thị trường thiếu người bán hàng nghiêm trọng khi tỷ lệ môi giới bất động sản chuyển sang nghề khác vẫn ở mức cao.

"Và ngay tại thời điểm này khi chúng tôi khảo sát vẫn có 10% môi giới sẵn sàng rời ngành trong năm nay, 19% phải làm song song công việc khác. Đối với nhóm nhân viên môi giới đã nghỉ việc, chỉ có 36% trở lại khi thị trường phục hồi. Dự báo đến cuối năm 2023, số lượng môi giới còn lại tối đa 20-30% so với cuối năm 2022", bà Liên nêu.

Trong khi đó, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI đánh giá, việc các chủ đầu tư tìm môi giới để hỗ trợ ra hàng trong giai đoạn hiện nay cũng khó khăn như tìm người mua.

Ông Khôi chia sẻ: "Cách đây khoảng hai năm, khi chủ đầu tư có dự án bán hàng chỉ cần gửi email sẽ có ngay 5 đơn vị môi giới tham gia nhưng tới thời điểm hiện tại, con số này chỉ còn 2-3 đơn vị. Từ giờ đến cuối năm, các chủ đầu tư rất khó khăn trong việc tìm kiếm, chọn lựa đơn vị môi giới hỗ trợ để ra hàng".

Cũng theo ông Khôi, vị thế của chủ đầu tư và đơn vị môi giới đến nay đã có sự thay đổi. Khách hàng, thậm chí là môi giới hiện tại có thế mạnh hơn rất nhiều so với chủ đầu tư cách đây hai năm.

"Chủ đầu tư bây giờ phải cam kết thanh toán hoa hồng tốt và nhanh cho môi giới, sẽ khó có tình trạng chủ đầu tư không thanh toán hoặc thanh toán chậm. Trước đây, có những đơn vị phải chờ 2-3 năm mới được chủ đầu tư thanh toán hoa hồng.

Những yêu cầu về ký quỹ (booking) cũng giảm đi rất nhiều, thậm chí nhiều chủ đầu tư không yêu cầu đơn vị môi giới đặt cọc ký quỹ đối với một số đơn vị lớn. Khách hàng hiện nay chỉ cần đặt cọc giữ chỗ (booking)30 triệu đồng/sản phẩm để mua sản phẩm mới, thay vì thông thường 50-100 triệu đồng/sản phẩm.

Ngày xưa đơn vị môi giới phải ứng tiền chi phí marketing trước nhưng hiện tại chủ đầu tư ứng tiền cho đơn vị môi giới chạy marketing. Đây là sự thay đổi khá thú vị trong thời gian qua cũng như thời gian tới", ông Khôi dẫn chứng.

Trong giai đoạn thanh khoản giảm, thanh lọc tăng, hầu hết các đơn vị môi giới đã cắt giảm nhân sự, thậm chí đóng cửa. Các chuyên gia cho rằng các đơn vị môi giới còn tồn tại đến nay rất cẩn trọng trong việc chọn lựa sản phẩm cũng như chọn lựa chủ đầu tư.

Khi thị trường có nhiều tín hiệu tích cực hơn (các chính sách của chính phủ phát huy hiệu quả, lãi suất dự kiến giảm...), ông Khôi cho rằng vẫn chưa chắc có nhiều môi giới bỏ nghề sẽ quay lại thị trường.

Vị chuyên gia lý giải, năm 2020 môi giới tham gia thị trường rất đông do thị trường khi đó nóng sốt, đồng thời ở những ngành nghề khác như du lịch có rất nhiều người mất việc làm và lượng lao động mất việc đó tham gia vào thị trường bất động sản.

"Đến thời điểm hiện tại, khi những ngành nghề khác đã hồi phục trở lại, tôi nghĩ không phải tất cả mọi người đều có nhu cầu quay trở lại làm môi giới bất động sản", Viện trưởng DXS - FERI nói.

Theo xu hướng ở các nước phát triển, ông Khôi thấy rằng, sau mỗi đợt sàng lọc, số lượng môi giới ngày càng ít đi. Các môi giới ở lại sẽ chuyên nghiệp hơn và họ sẽ gắn bó với nghề được lâu dài hơn.