"Bán mình" để tồn tại

Việc nhiều doanh nghiệp bị thâu tóm thông qua các thương vụ mua lại và sáp nhập (M&A) đã từng được nhiều chuyên gia cảnh báo trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó vào quý III/2022. Các doanh nghiệp Việt Nam từng làm chủ thị trường, nắm quỹ đất lớn và giữ được thị phần của riêng mình. Tuy nhiên trong giai đoạn khó khăn, việc mất thanh khoản và cạn kiệt dòng tiền đã khiến nhiều doanh nghiệp phải “bán mình” để tồn tại.

Đáng nói vào thời điểm đó, các dự án được bán với giá rẻ đã trở thành cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài với nguồn lực tài chính mạnh có cơ hội thôn tính thị trường. Từ đó làm mất đi lợi thế vốn có của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Một trong những thương vụ M&A lớn có thể kể đến đó là thương vụ Tập đoàn Keppel cùng quỹ đầu tư Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% số cổ phần hai dự án khu dân cư liền kề ở TP Thủ Đức. Dự kiến, việc mua lại cổ phần của hai dự án có chi phí phát triển hơn 10.000 tỷ đồng này sẽ hoàn thành trong năm nay.

Được biết đây là khoản đầu tư chung thứ hai của Keppel và KVF sau thương vụ mua lại ba khu đất tại Hà Nội vào năm 2022. Joseph Low, Chủ tịch Keppel tại Việt Nam cũng cho biết, việc mua vốn tại hai dự án nói trên phù hợp với mô hình kinh doanh của Keppel, cho phép công ty khai thác quỹ đất của bên thứ ba để tăng trưởng. Keppel cũng muốn tăng cường đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh các doanh nghiệp có chiến lược đa dạng hóa các khoản đầu tư và không tập trung vào Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro.

Trước đó, Frasers Property Việt Nam, công ty thuộc hệ sinh thái Frasers Property Group - một tập đoàn đa quốc gia có bề dày kinh nghiệm trong sở hữu, vận hành và phát triển các sản phẩm và dịch vụ đa dạng trong lĩnh vực bất động sản cũng công bố hợp tác với một tập đoàn tại Việt Nam để triển khai các khu công nghiệp ở phía Bắc với tổng đầu tư tương đương 250 triệu USD. Tại thương vụ này, phía FPV đã góp 49% vốn điều lệ.

Ngoài các thương vụ mua bán, góp vốn với các công ty có vốn nước ngoài, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng liên tục có các thương vụ đầu tư, thâu tóm lẫn nhau thông qua việc mua bán cổ phần. Nhờ đó mà các doanh nghiệp đang khó khăn có thể tiếp tục duy trì, hoàn thiện những dự án đang dang dở trong bối cảnh khó tiếp cận nguồn vốn.

Trong báo cáo của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023 - 2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.

Lý giải nhận định trên, BSC cho rằng đó là do công tác bán hàng gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay. Thứ hai là trong giai đoạn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023 - 2024. Với nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh mua bán sáp nhập để giải quyết khó khăn.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cho rằng, việc các doanh nghiệp phải bán dự án một phần dự án cũng đến từ việc đầu tư dàn trải, vượt qua năng lực tài chính. Một số doanh nghiệp chỉ chạy theo lợi nhuận nên không đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của doanh nghiệp, khách hàng.

Khó khăn không chỉ riêng bất động sản

Tuy nhiên, khi nhìn nhận giai đoạn cuối năm 2022 cho tới những tháng đầu năm 2023, những vấn đề của nền kinh tế đã ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực, không chỉ riêng bất động sản. Điều đó thể hiện bằng việc những thương vụ M&A còn xuất hiện ở nhiều lĩnh vực khác, khi nhiều doanh nghiệp phải bán tài sản với giá rẻ cho các nhà đầu tư nước ngoài do gặp khó khăn trong sản xuất và cạn vốn.

Giải trình trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội về kinh tế – xã hội gần đây, Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cũng chỉ ra, nhiều doanh nghiệp lớn đã phải bán tài sản với giá chỉ bằng 50% giá trị thực và người mua là doanh nghiệp nước ngoài, do tình hình sản xuất kinh doanh gặp khó khăn và khả năng hấp thu vốn hạn chế.

Cũng theo khảo sát gần 10.000 doanh nghiệp của Ban nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang trải qua bối cảnh đặc biệt khó khăn. Có tới 82,3% số doanh nghiệp tham gia khảo sát dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh hoặc ngừng kinh doanh trong các tháng còn lại của năm 2023.

Trong số các doanh nghiệp còn hoạt động năm 2023, có 71,2% dự kiến giảm quy mô lao động trên 5%, 22,2% dự kiến giảm trên 50%. Có 80,7% doanh nghiệp dự kiến giảm doanh thu trên 5%, tỉ lệ giảm trên 50% doanh thu là 29,4%. Đặc biệt, niềm tin của doanh nghiệp đối với kinh tế vĩ mô, kinh tế ngành trong bối cảnh này đặc biệt thấp với 81,4% doanh nghiệp đánh giá tiêu cực và rất tiêu cực.

Qua khảo sát cho thấy, những khó khăn mà doanh nghiệp đang đối mặt, đó là tình hình đơn hàng (59,2%); tiếp cận vốn vay (51,1%); thực hiện thủ tục hành chính và quy định pháp luật (45,3%) cùng nỗi lo nguy cơ hình sự hóa các giao dịch kinh tế (31,1%). Điều đáng chú ý là dù khó khăn nhưng sự hỗ trợ của chính quyền địa phương vẫn chưa đáp ứng yêu cầu. Có đến 84% doanh nghiệp đánh giá hiệu quả điều hành và hỗ trợ của chính quyền địa phương ở mức kém hiệu quả

Còn theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, trong bốn tháng đầu năm nay, cả nước có 1.044 giao dịch góp vốn mua cổ phần doanh nghiệp trong nước của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị vốn góp đạt hơn 3,1 tỉ đô la, tăng đến hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Có 77.001 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, nhiều hơn cùng kỳ năm ngoái đến 25,1% với con số bình quân mỗi ngày là hơn 600 doanh nghiệp rời khỏi thị trường.