Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều dấu mốc quan trọng

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân thường niên lần thứ V diễn ra vào sáng 19/2, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết: Năm 2024 khép lại với những con số ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam. 

GDP tăng 7,09%, quy mô nền kinh tế đạt 476,3 tỷ USD; lạm phát duy trì ở mức 3,63%. Xuất khẩu vượt 800 tỷ USD, thặng dư thương mại đạt 25 tỷ USD. Thu ngân sách nhà nước đạt trên 2 triệu tỷ đồng. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài đạt hơn 38 tỷ đồng.

Riêng trong lĩnh vực bất động sản, năm 2024, thị trường đã chứng kiến nhiều dấu mốc quan trọng so với năm 2023, như: Giá chung cư tăng phi mã; Chính phủ rất nỗ lực trong việc đưa 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở áp dụng trong thực tế sớm hơn dự kiến, đây được xem là giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế ở thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản năm 2024 ghi nhận các phiên đấu giá đất tại Hà Nội gây chú ý. Đồng thời, khung giá đất mới tại một số khu vực điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá bán sản phẩm và nghĩa vụ tài chính của người dân khi giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc và đường sắt cao tốc được đẩy mạnh đầu tư, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều khu vực, thay đổi tư duy đầu tư và kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn về những thị trường mới nổi. 

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, dù nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song doanh nghiệp vẫn đối diện nhiều thách thức. 

Cụ thể, năm 2024, có 233.400 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 7,1% so với năm trước. Tuy nhiên, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 14,7%, lên 197.900 doanh nghiệp. 

Riêng tháng 1/2025 vừa qua, số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%.

“Doanh nghiệp giải thể tăng nhiều trong khi số lượng thành lập mới “trồi sụt”. Đây là xu hướng đáng lo ngại. Hiện tượng này đã diễn ra suốt từ giai đoạn Covid-19 đến nay”, ông Thiên nói.

Những thách thức đang phải đối mặt

Dự báo về thị trường bất động sản 2025, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, thị trường đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức. 

“Tôi cho rằng, khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng. Có lẽ, chúng ta còn nhiều việc phải bàn để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên”, ông nói.

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho hay: Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này được thể hiện qua một số yếu tố.

Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. 

Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.

Số lượng khu công nghiệp (KCN) trên cả nước đã tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN. Trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực tiết lộ một số thách thức của thị trường bất động sản, đó là lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngành niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. 

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. 

Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án. Một số địa phương chưa công bố Bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm.

Còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: Đảng và Chính phủ cũng đang rất nỗ lực quyết tâm trong cải cách thể chế, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Song, nhiều doanh nghiệp đến nay vẫn gặp vướng mắc nhất định.

Ông Hiệp tiết lộ, trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.

Tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Ông Hiệp cho rằng nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp, gây nhiều khó khăn.

Thứ nhất là chậm trễ ra dự án mới. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất. Thứ hai là chi phí đầu vào tăng cao, việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc.

"Đây là điều tôi mong muốn được các bộ ngành, địa phương tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn", ông Hiệp nói.