Cả nước thiếu hơn 7 triệu m2 nhà ở xã hội

Mới đây, trong hội nghị đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ 5 năm 2016-2020 và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp thực hiện 5 năm 2021-2025 và năm 2021, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang có nghịch lý thiếu gay gắt nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhưng lại thừa bất động sản cao cấp.

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, sở dĩ có hiện tượng này là do cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp chưa đồng bộ, chưa đủ mạnh, có một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, một số cơ chế về thuế, tín dụng, đất đai còn tồn tại một số bất cập, ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường.

Đặc biệt, một số doanh nghiệp chưa coi trọng vào phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ, nhất là ở các khu đô thị, khu công nghiệp, thay vào đó tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã hoàn thành 249 dự án, quy mô xây dựng khoảng 104.200 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 5.210.000 m2. Hiện tại, đang tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 10.950.000 m2 sàn.

Tuy nhiên, với tổng diện tích hơn 5,21 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng thì mới chỉ đạt được khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2).

Doanh nghiệp tập trung phát triển bất động sản cao cấp vì lợi nhuận “khủng”

Theo nhiều chuyên gia, sở dĩ các doanh nghiệp chuộng bất động sản cao cấp hơn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ một phần là do cơ chế, chính sách chưa hợp lý, phần còn lại là do doanh nghiệp đang mải mê chạy đua lợi nhuận.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, đã là doanh nghiệp, họ phải đặt vấn đề lợi nhuận lên hàng đầu. Vì vậy, nếu không phải được Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, chắc chắn doanh nghiệp sẽ lựa chọn bất động sản cao cấp.

Có cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, các doanh nghiệp bất động sản ưa chuộng phân khúc căn hộ cao cấp hơn cả là do tỷ lệ lợi nhuận phân khúc này cao hơn nhiều so với nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Theo ông Thanh: Thủ tục xin phê duyệt các dự án bất động sản đều khó khăn như nhau, song lợi nhuận của căn hộ cao cấp cao hơn 3 - 5 lần. Vì vậy, doanh nghiệp thích đầu tư vào phân phúc này là điều dễ hiểu.

Trao đổi với PV báo Nhà báo & Công luận, giám đốc của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, bất kỳ doanh nghiệp nào phát triển dự án đều phải vay vốn ngân hàng. Trong năm 2020, dù Ngân hàng Nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất lãi vay, song nhìn chung là vẫn cao, trên dưới 10%.

Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ đã khống chế tỷ lệ lợi nhuận chỉ được 10% so với tổng số vốn ban đầu. Ví dụ, một dự án có tổng số vốn 1.000 tỷ đồng, thì lợi nhuận chỉ được 100 tỷ đồng. Việc đưa ra giới hạn lợi nhuận giúp giảm giá nhà ở xã hội.

Đó là chưa kể, trong quá trình xây dựng, các dự án nhà ở xã hội vẫn sẽ phải đối mặt với quá trình lạm phát, như giá nhân công, vật liệu tăng giá, khiến cạn kiệt nguồn vốn.

Trong khi đó, với một dự án bất động sản cao cấp, tỷ lệ lợi nhuận có thể đạt 50% - 70%, thậm chí là gấp đôi tổng số vốn ban đầu.

“Với sự chênh lệch về lợi nhuận như vậy, chắc chắn doanh nghiệp sẽ lựa chọn phân khúc nào mang lại nhiều lợi nhuận, thay vì đối mặt với nhiều rủi ro”, vị lãnh đạo này cho biết.

Hiện tại, Chính phủ cùng Bộ Xây dựng đã áp dụng nhiều giải pháp để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, như hỗ trợ về vốn vay với lãi suất ưu đãi, hoặc chấp thuận các doanh nghiệp xây dựng các căn hộ dưới 25 m2.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn đang mong chờ Chính phủ xem xét và điều chỉnh 2 yếu tố đang cản trở nguồn cung nhà ở xã hội, là thủ tục xét duyệt hồ sơ và điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận nhà ở xã hội từ 10% lên 15%.

"Bình quân, để hoàn thành một bộ hồ sơ xét duyệt dự án, bất kể là nhà ở xã hội hay chung cư thương mại cũng đều phải chờ ít nhất 2 năm mới xong. Với thời gian xét duyệt lâu như vậy đã khiến nguồn vốn doanh nghiệp bị cạn, vừa xong dự án đầu đã hết vốn cho dự án thứ 2. Do đó, thời gian xét duyệt nên giảm xuống 9 tháng là hợp lý”, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Lâm Vũ